Kat mülkiyeti kanunu değişiyor

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı, TBMM Başkanlığı'na sunuldu.
Toplu yapı uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesini, yeni yapıların tabiat ve çağın gereklerine uygun, depreme dayanıklı şekilde yapılmasını öngören tasarıya göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin paylarıyla oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilecek.

Tapuya kayıt işlemlerinde bürokrasiyi azaltan düzenlemeler içiren tasarıya göre, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde, kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için, o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istemle birlikte proje ve yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermesi gerekecek.

BİR YIL İÇİNDE KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLECEK

Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı binada, yapı kullanma izin belgesinin, alındığı tarihten itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu olacak. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahipleri, her bağımsız bölüm için bin YTL para cezası ödeyecek.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça, binanın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacak. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmayacak.

ZARAR VERMEYECEK DEĞİŞİKLİKLER YAPILABİLECEK

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacak. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla, ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilecek.

Kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek, bu mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlı olacak. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açacak ve hakim hüküm vermeden önce, devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere, bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara uygun bir süre verecek.

DEVİR BEDELİ DAVALIYA ÖDENECEK

Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verecek.

Dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak, 6 ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak 5 yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşecek.  Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak 2 ay içinde yerine getirmezse, hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının dava tarihindeki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verecek.

PARA CEZALARI, SABIKA KAYDINA GEÇMEYECEK

Tasarıya göre, kat malikleri kurulu kararlarına aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayan her kat maliki, en fazla 6 ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine, kararın iptali için dava açabilecek.

Kat sahiplerinden birinin, kiracının veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette mülkiyetten faydalanan kişinin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesinden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilecek. Verilecek para cezaları, yükümlülüklerini yerine getirmediği için cezaya çarptırılanların sabıka kaydına geçilmeyecek. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılacak. Bu yapılmazsa, yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin her biri, ilgilinin başvurması üzerine mahkemece, para cezasına çarptırılabilecek.

ANA YAPININ HARAP OLMASI

Ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecek. Ana yapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki 2 yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini isteyebilecek.
Bağımsız bölümleri harap olan kat sahipleri, bu bağımsız bölümleri yeniden yaptırmak istediklerini diğer kat sahiplerine 6 ay içinde yazılı bildirecekler. Bildirmedikleri durumlarda, onların arsa payları, değeri üzerinden yeniden yaptırmak isteyenlere devredilecek.

GAYRİMENKUL ORTAKLIĞININ GİDERİLMESİ

Tasarının yasalaşmasından sonra gayrimenkul ortaklığının giderilmesinde malikler arasında anlaşmaya varılamaması halinde, sulh mahkemesi ortaklığı giderecek. Mahkemece, değerleri Türkiye İstatistik Kurumu'nca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanarak, her bir gayrimenkulün dava tarihi itibariyle ulaştığı değerler tespit edilecek. Daha sonra bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın alması teklif edilecek ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olacak.

TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER

Toplu yapılara ilişkin özel hükümler getirilen tasarıya göre, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları gerekecek. Bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmayacak. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacak. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamayacak. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilecek.

ORTAK YERLER

Toplu yapı kapsamında olup bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilecek ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olacak.

Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilecek.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilecek. Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenecek.

TOPLU YAPILARDA YÖNETİM

Toplu yapılarda bir tek yönetim planı düzenlenecek, bu plan bütün kat maliklerini bağlayacak. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu gerekecek. Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanacak.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamayacaklar.

2 YIL İÇİNDE KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLECEK

Tasarıyla getirilen geçici maddeye göre ise önceden kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış ana gayrimenkullerde, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç 2 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu olacak. Bu ana gayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilecek.
Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her biri, kendine ait her bağımsız bölüm için 2 bin YTL idari para cezası ödemekle yükümlü olacak.