Kaan Yücel sağlıklı kentsel dönüşüm için temel ihtiyacı açıkladı: Yetersiz müteahhitler ayıklansın

Yaşadığımız büyük deprem felaketi gösterdi; tek çözüm kentsel dönüşüm. Uzmanlar İstanbul için ‘Her an deprem riski var’ diyor. Şehirdeki riskli konut sayısı 1.5 milyon, 600 bini ise çok riskli...

Rakamlar ve olası sonuçlar zamanın ne kadar kıymetli olduğunu gösteriyor. Ancak zaman kadar önemli bir diğer başlık da işi yapacak firmaların yeterliliği...

Kentsel dönüşümde tecrübeye sahip firmalardan biri Polat Gayrimenkul. Piyalepaşa’da gecekondu bölgesinde yaptığı dönüşümde 2 bine yakın kişiyle anlaşma sağladı, sahada yaşanan sorunlara bire bir tanıklık etti. Bu sürecin başındaki isimlerden Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel, önümüzdeki günlerde hızlanması beklenen kentsel dönüşüm sürecine ilişkin kritik uyarılarda bulundu. Sermayesi, mesleki tecrübesi yetersiz olan firmaların bugün dönüşüm bölgelerinde vatandaşla pazarlıklar yaptığını söyleyen Yücel, “Bu firmalar ayıklanmalı” dedi.

TECRÜBESİZ FİRMALAR SAHADA

İstanbul’da bir dönüşüm seferberliği planlanıyor, hatta yeni bir yasa hazırlanıyor. Size göre hızlı ve sağlıklı dönüşüm için hangi adımlar atılmalı?

İşi bilmeyenlerin müteahhitlik yapması hem kentsel dönüşümün hem de inşaat sektörünün önündeki en büyük sorun. Dünyanın başka hiç bir yeri yoktur ki isteyen herkes konut üretsin. Müteahhitlere yetki belgesi şartı bu sorunu çözmedi. Finansal gücü olmayan, iş tecrübesi yetersiz çok sayıda firma var. Farklı farklı işkollarından gayrimenkul sektörüne geliyorlar. Kentsel dönüşüm bölgelerinde bu tip firmaları görüyoruz. Vatandaşı da yanlış yönlendiriyorlar. Hatalı teklifler veriliyor. Mesela ‘bir daireye iki daire veririz’ diyorlar. Bakıyoruz işin matematiği buna uygun değil. Biz ya da bizim gibi kurumsal firmalar böyle durumlarda o işten çekiliyor, iş ne yapacağı belirsiz firmaların eline kalıyor.

Depremde gördük, yeni binalar yıkıldı. Bunun zemin, zemine uygun olmayan proje, statik hesap hatası, denetim eksikliği gibi onlarca nedeni olabilir. Ama işin özünde hatalı olan bir sistem var. Eğer İstanbul’un dönüşüm sürecinde güvenli yapılar inşa etmek istiyorsak, önce bu sistemi düzeltmek zorundayız. Bunun da belli yolları var. Mesela sigorta zorunluluğu... Eğer projelere sigorta zorunluluğu gelirse, şirketler tazminat yükü nedeniyle yeterli olmayan müteahhitlerle çalışmaz. Değerleme şirketleri müteahhitleri inceler ve derecelendirir. Riski yüksek olan daha fazla prim ödeyeceği için zaman içinde yapamaz, satamaz ve elenir.

Macaristan’da proje yapıyoruz, orada da yeni proje için yüzde 30-35 sermaye şartı var. Alıcının ödediği para proje bitene kadar bir hesapta bloke, kullanılmıyor. Firma sermayeye ek kredi kullanıp işi yapıyor. Kredi aldığı için bankalar inceliyor. Taşeronların ödemesi dahi aracı sistemlerce otomatik yapılıyor. İşin tüm tarafları korunuyor. Türkiye’de de yeni bir proje için sermaye şartı getirilebilir...

Yapılacak düzenlemeler kadar alıcıların yaklaşımı da önemli. Yakın zamanda yaşadığımız depreme rağmen ev almaya gelenler hâlâ önce mutfağa bakıyor. İnşaatı kim yapıyor inceleyen yok...

Dönüşümde vatandaşlarımız gelen tekliflerde birkaç metrekareye bakmamalı. Firmayı iyi incelemeli, geçmişlerine, bilançolarına bakmalı. Hem kamu hem de tüketici açısından yetersiz firmaların ayıklanması şart.

ÇÖZÜM BEKLEYEN SORUNLAR

Tecrübesiz müteahhitler dışında hangi sorunlar sürecin önünü tıkıyor?

Öne çıkan sorunlar şöyle: 

Dönüşüme girecek binaların büyük kısmı zaten yasal imarın üzerinde inşa edilmiş. Mesela bina 10 katlı, yıkıp yapılırsa hakkı 8 kat. Fazlası değil, aynısı çıkmıyor. Zamanında yapılmış, aflardan faydalanmış. Bu evlerin nasıl dönüşeceği bilinmiyor. Bir müteahhidin bu durumda iş yapması imkânsız.

Tek bina değil, ada bazında dönüşüm yapılmalı. Bu amaçla yapılan birleşmeler sonucunda yollar, yeşil alanlar ve kamuya terkler belirleniyor. Belediyeler de buradan rant elde ediyor. Yol belediyenin olunca bir anda arsa sahibi pozisyonuna geçiyor. Bu birleşme aslında fırsat ve milletin faydasına kullanılmalı. Alanlar planlanırken dönüşümün ticari olarak yapılabilir hale gelmesi sağlanmalı. Ancak bu şekilde  firmalar sürece dahil olabilir. 

Bir de tebligatlar sorunu var. Riskli yapı kararı, sözleşmeler vatandaşa tebliğ edilemiyor. Kimi zaman dönüşüme engel olmak isteyen biri çıkıp hissesini satıyor. Bir de hisse sahibi yurtdışında ise kaos başlıyor. O kişilere ulaşmak ciddi zaman kaybı yaratıyor.

Hakkından fazlasını isteyenler de oldukça sık karşılaştığımız bir durum. Durumu kötüye kullananlar için bir otorite devrede olmalı.

Vatandaş evi küçülmesin, hiç borçlanmasın ama dönüşüm olsun istiyor. Oysa iyi bir firmayla yapılan dönüşümde evi küçülse dahi 10 lirası 100 lira olacak. Sadece metrekare değil, değer odaklı da bakmak gerek.

YASAK DEĞİL YENİ ARZ GEREK

Yasal düzenlemelere rağmen giderek büyüyen bir kira krizi var. Bu sorun nasıl aşılır?

Dünya bu konuya nasıl yaklaşıyor bakmak gerek. Mesela Almanya’da yeni bir proje geliştireceksen bunun yüzde 25’ini sosyal konuta ayırmak zorundasın. Belediyeler bu evler için ortalamanın altında kira değeri belirliyor. Firmaya sen yap, ya da ben alır yaparım diyor. Böylece bir denge mekanizması sağlanıyor. Çünkü o alanın bir imarı varsa, bu rant toplumda herkesin yararına kullanılmalı gözüyle bakılıyor. Yasaklar yerine arzı arttıracak modeller geliştiriliyor. Bizim için zor görünse de bu tip modeller uygulanabilir. Ya da bölgesel rayiçler belirlenir, fahiş kiraları engellemek için farklı baremlere farklı vergiler düşünülebilir...

‘30 YILDA BÖYLE ARTIŞ GÖRMEDİM’

Konut satışlarında durgun bir dönem yaşanıyor. Talepteki gerileme fiyat düşüşü beklentisini de artırdı. Konut fiyatları düşer mi?

Konut fiyat artışındaki temel etkenlere bakalım. Yabancıya satış fiyat artışında önemli bir neden. Ülke genelinde yabancıya satılan konut sayısı çok fazla olmasa da, bir projedeki artış çevre projeleri de etkiliyor ve bu dalga böyle yayılıyor. Yerli satışları da hâlâ çok ciddi seviyede. Bu yıl da 1.2 milyonu aşacak gibi görünüyor. Dünyada birçok ülkeden daha fazla tapu değişimi var.

Yerli satışta faizler ve kişilerin geleceğe güvenle bakması oldukça etkili oluyor. Şu dönem faizler yüksek ve ekonomik koşullar nedeniyle gelecek endişesi var. Bu da konut satışını frenliyor. Ama bir yandan bir kesim için fırsatlar da var. KKM’den dönenler, döviz ve borsadan getiri sağlayanlar gayrimenkule yöneliyor.

Dönelim, inşaatı yapan tarafa bakalım. Maliyetlerin geldiği nokta inanılmaz. 1993’ten bu yana bu sektördeyim ve çok kriz gördüm ama böyle bir maliyet artışı görmedim. Bu durum ne döviz artışı ne de enflasyonla açıklanamaz. Maliyetler ortalama bir yıl içinde iki katına, pandemi başından bu yana üç katına ulaştı. Döviz bazında inşaat maliyeti Avrupa’nın yarısı kadardı. Bu bir anda eşitlendi. Avrupa ile aynı maliyete konut üretir hale geldik. Bir tek demir, çimento değil her kalemde durum aynı. Mesela 8 ay önce fore kazık için metresi 850 lira ile anlaşma yaptım, bugün 2 bin 500 lirayı kabul etmiyorlar...

Toplam maliyete bakınca da bir firma metrekaresini 20-25 bin liraya mal ediyorsa, otoparklar, ortak alanlar gibi satılamayan alanlarla bir metrekarenin maliyeti 50 bin liraya geliyor. Arsa yüzde 50 olunca, 100 bin liraya çıkıyor. Finansman gideri, genel giderler eklenince 130-140 bine çıkıyor ve manasız bir rakama ulaşıyor.

Tüm tabloya bakarsak, işini iyi yapan firmalar yabancıya satışa devam edecek, iç piyasada bir süre sonra faizler makul seviyeye gelince talep canlanacak. Maliyetleri de anlattım. İşte tüm bu nedenlerle fiyatların geri gitmesi mümkün değil. Belki eskisi kadar hızlı yükselmeyecek ama düşmeyecek.

İkinci el konut piyasası için beklentiniz nedir?

İkinci elde yabancının elindeki evlerin seyri önemli. Yabancı aldığı evi 3 yıl sonra satabiliyor. Aynı evle ikinci kez vatandaşlık alınmadığı için de Türklere satacaklar. Eğer o taraf elindeki konutları üçe beşe bakmadan satmak ister ve aynı dönem piyasaya hızlı bir arz eklenirse ikinci elde bir gevşeme doğabilir. Ev alacaklar bu alandaki fırsatları takip edebilir.

YARIM KALAN İNŞAATLAR OLACAK

Maliyetlerdeki bu değişim yarım kalacak projelerin sinyali mi?

Maliyetler öyle öngörülemez halde ki her hafta, her ay yukarı yönlü değişiyor. Evleri erken satıp bitirmek eskiden avantajdı, şimdi üretici için risk haline geldi. Maliyetleri iyi analiz edemeyen, önden satış yapıp o parayı kullanan kimi firmalar önümüzdeki dönemde projelerini tamamlayamayacak. Maalesef yarım kalan projeler olacak.

'BUTİK VE PRESTİJLİ PROJELERE ODAKLANDIK’

Gündeminizde hangi projeler var?

Kentsel dönüşüm projemiz Piyalepaşa İstanbul’da ikinci etaba başladık. 149.5 milyon dolar yatırım değerine sahip projede yaklaşık 350 konut, ofis alanı ve alışveriş sokağının devamı niteliğinde ticari birimler yer alacak. Aynı binada iki otel hizmet verecek. Courtyard By Marriott markası altında 201, Residence Inn By Marriott markası altında 128 odalı otel bulunacak. Yeni etabı Aralık 2025’te tamamlayacağız. Böylece proje 1350 konuta ulaşmış olacak. Sanat merkezleri, alışveriş caddesi ile çevresine de değer katan bir yaşam alanı hayata geçirdik.

Akatlar’da 21 milyon dolar yatırım değerine sahip 112 konutluk butik projemize başladık. Bu dönemde büyük projelere değil, butik ama prestijli işlere odaklandık. Levent’te de yeni projemiz olacak. Kentsel dönüşüm için de birçok noktada görüşmelerimiz sürüyor.

YURTDIŞINDA YÜKLENİCİ DEĞİL GELİŞTİRİCİ

Yurtdışında konut üretimi sürecek mi? Yeni rotalarınız nereler olacak?

Macaristan’da hayata geçirdiğimiz ilk projemiz çok beğenildi. 193 konutun yer aldığı Duna Pearl projemizi tamamladık, yaşam başladı. Budapeşte’nin en büyük projesi olan City Pearl’de inşaat sürüyor. Toplam 1500 konut olacak, bu yıl ilk etaptaki 350 konutu teslim edeceğiz. Bölgede yeni bir iş daha alacağız.

Türk müteahhitler dünyada çok büyük işler yapıyor ama çoğunda yüklenici pozisyonunda. Biz dünyada geliştirici olacağımız işler yapalım, müteahhitliği yabancılar yapsın istiyoruz. Yurtdışında ikinci adresimiz Belgrad olabilir. Bunun yanında Amerika’yı, Almanya’yı ve Hollanda’yı inceliyoruz.

Fotoğraflar: Levent KULU