İşyerleri de kira artışına sınır istiyor

Kiralara fahiş zamları önleyecek düzenleme önceki gün TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi. Buna göre, 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde artış, bir önceki yılın yüzde 25’ini geçemeyecek. Bu düzenlemenin öncesinde hem konut hem de işyeri kiralarında, TÜFE 12 ay ortalamasına göre zam yapılıyordu. Kiraya tavan zam getiren düzenleme ise sadece konutlar için yapılırken, işyeri bu kapsama dahil edilmedi. Türkiye Esnaf ve Sanatkarlar Konfederasyonu (TESK) Genel Başkanı Bendevi Palandöken, Hürriyet’e yaptığı açıklamada işyeri kira artışına da sınır getirilmesi çağrısı yaptı.

FAHİŞ ZAM TALEBİ

Pandeminin etkisiyle esnafın zor süreç geçirdiğini hatırlatan Palandöken, “Esnafımızın zorlandığı başlıklardan biri de kiralar. Konutlar için tavan zam getiren uygulama ile kiracılar nefes aldı. Şimdi aynı avantajın esnaflar için de geçerli olmasını bekliyoruz” dedi. Kimi işyeri sahiplerinin tıpkı konutlarda olduğu gibi fahiş zamlar talep ettiğini belirten Palandöken, “Enflasyon nedeniyle yasal zam oranı zaten yükseldi. Buna rağmen kimi mülk sahipleri bu oranın da üzerinde zam istiyor. Tatil beldelerinde, kimi organize sanayi bölgelerinde kira rakamları dolar bazında belirleniyor. Bu dönemde esnafın bu yükü kaldırması mümkün değil. Öyle ki dükkanındaki tüm malı satsa kirasını ödeyemeyecek kişiler var” diye konuştu.

DÜKKÂNI BOŞALT DENİLİYOR

İstenilen rakamları karşılayamayan esnafa ‘dükkanı boşalt’ denildiğini belirten Palandöken, “İşyeri yapısı gereği konuttan farklı. Çoğunlukla natamam alınıyor, masraf yapılıyor. Esnafın işlerinin oturması birkaç yıl alıyor. Tam esnaf sistemini kuruyor, bu defa kira sorunu karşısına çıkıyor. Bu dönemde birçok zorlukla mücadele eden esnafa kira konusunda destek olunmasını, konuttaki düzenlemeye işyerinin de dahil edilmesini bekliyoruz” dedi.

‘İŞYERİNDE DE SORUN VAR’

Gayrimenkul Hukuku uzmanı Avukat Hikmet Güngör, işyeri kiracısı ve mal sahibi arasında da tıpkı konutta olduğu gibi zam anlaşmazlığı yaşandığını söyledi. Güngör, “Aslında işyeri piyasasında sorun daha büyük. Çünkü rakamlar konutların çok üzerinde. Üstelik kiraya vermek için işyeri alan kişiler olaya sadece yatırım gözüyle bakıyor. Satış bedeli ve aylık kirayı hesaplıyor, ‘bu yatırım kendini kaç yılda amorti eder’ sorusuna yanıt arıyor. Eğer kira düşük kaldıysa yasal hakkını kullanıyor. 5 yılı geçtiyse kira tespit davası açıyor, 10 yıl uzama süresi dolduysa da tahliye istiyor. Elimizde böyle onlarca dosya var” dedi. Kira artış sınırlamasının işyeri için geçerli olmadığını hatırlatan Güngör, “Mevcut sistemde de işyeri sahibi TÜFE 12 ay ortalaması üzerinde zam isteyemez. Bu ay açıklanan oran yüzde 39.33 iken, işyeri sahibi yüzde 6O-70 istiyorum diyemez” ifadelerini kullandı.

ÖNCEL: SINIR İŞYERLERİ İÇİN DE UYGULANMALI

Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel de konut kira artışına gelen üst sınır benzeri bir uygulamanın işyerleri için de uygulanması gerektiğini söyledi. Öncel şunları söyledi: “Düzenleme yürürlüğe girdikten sonra konutlarda bir yıl süreyle yüzde 25’in üzerinde kira artışı yapılamayacak. Biz benzer bir sınırın işyerleri de dahil tüm kiralar için gerekli olduğunu son haftalarda her platformda anlatmaya çalışıyoruz. Mülk sahiplerinin mağdur olmamaları ve kiracı ile karşı karşıya gelmemeleri için kira gelirlerine de vergi kolaylığı sağlanmasını öneriyoruz. Kira perakende sektörü için en önemli maliyet kalemlerinden birini oluşturuyor. Her türlü mal ve hizmetin maliyetindeki artış da er veya geç fiyatlara yansıyor dolayısı ile enflasyon artıyor. İşyeri kiralarına üst sınır getirilirse en azından maliyet kalemlerinden birindeki artış frenlenmiş olacak. Bu adımın atılması halinde mayıs ayı itibarı ile yüzde 73.50’ye ulaşan TÜFE’nin dizginlenmesine çok önemli bir katkı yapılacağına inanıyorum.”

MÜLK SAHİPLERİ VE KİRACININ HAKLARI

Ev sahipleri 1 yıl boyunca getirilen sınırlamaya uymak zorunda. Yüzde 25’in üzerinde bir zam talep etme hakkı yok. Evi daha yüksek fiyatla başkasına kiraya vermek için kiracısını tahliye de edemez. Mal sahibi ancak kendi ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacını ispatlarsa tahliye talep eder. İhtiyacım var dedikten sonra, evi 3 yıl süreyle üçüncü kişiye kiralayamaz. Kiralarsa da tazminat ödemek zorunda kalır. Bunun yanında mal sahiplerinin mevcut düzenleme sonrasında da ‘kira tespit davası’ açma hakkı var. Kira gelirim bölge ortalamasının altında kaldı diyen mülk sahibi dava açarak kiranın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Bu durumda bölge rayiç değerlerine bakılır, çıkan rakam üzerinden kiracıya hakkaniyet indirimi yapılır ve yeni kira belirlenir. Ancak uzmanlar bu tip davaların 2-2.5 yıl sürüdüğünü belirterek, uzlaşma yolunu seçmelerini tavsiye ediyor. Bunun yanında kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonra ‘herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan’ kiracıyı tahliye edebiliyor. Bu durumda da uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorunda. Kira tespit ve tahliye hakları işyeri sahipleri için de geçerli.

‘KİRACI ZORLA TAHLİYE EDİLEMEZ’

Kira düzenlemesi konusunda açıklama yapan Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, uygulamanın geçici olduğuna vurgu yaptı. Bozdağ, “Kira artış miktarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme 1 Temmuz 2023’e kadar uygulanacak ve geçici bir düzenleme, uzatılması söz konusu değil. Türkiye’deki şu anda şartlar nedeniyle alınan bir tedbirdir. Bir yandan ev sahibi bir yandan da kiracının hukukunu koruyoruz. Kalıcı bir düzenlemenin yapılması söz konusu değildir. Konutta kiracı olarak oturan kişilerde bu yapılabilecek. Yani ilk defa oturan veya işyeri için bu uygulama geçerli değil” dedi. Kiracıların zorla tahliye edilemeyeceğini belirten Bozdağ, “Taraflar yüzde 25’te anlaşamazlarsa kiracıyı çıkaramaz. Tahliye davası açabilir ama mahkeme reddeder. Zorla kimse kimseyi evden çıkaramaz. Yargının bu yasal düzenleme karşısında bu sebebe dayalı bir tahliye kararını vereceğini tahmin etmiyorum” dedi.

DAR GELİRLİ İÇİN

Bozdağ işyeri kiralarının neden kapsama alınmadığını şöyle anlattı: “Dar gelirli insanlarımızı korumak amacıyla yapılan bir düzenleme. Ev sahibinin baskısı altında kalmasın diye iki tarafın da uyacağı bir yasal uygulamayı hayata geçirdik. Evden çıkma riskini önlemek ve kiradaki fahiş fiyatı durdurmak adına böyle bir adım attık. Kiracıları ve ev sahiplerini makul düzeyde tutacak bir düzenleme yaptık. Yasal olarak bir hakem oluştu ve buna uyulmak zorunda.”

KİMLERİ KAPSIYOR?

Kiraya zam yılda bir kez TÜFE 12 ay ortalamasına göre yapılıyordu. Yeni dönemde ise 1 yıl süreyle sabit oran uygulanacak. 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sözleşme yenileyen kiracıya en fazla yüzde 25 zam yapılacak. Yasa geriye dönük işlemeyeceği için, öncesinde sözleşmesi yenilenenler bu uygulamadan faydalanamayacak. Mesela bu ay sözleşmesi yenilenen vatandaşa, TÜFE 12 ay ortalamasına göre yüzde 39.33 zam yapılacak.