İşte alçak bina formülü

ÇEVRE ve Şehircilik Bakanlığı, özellikle İstanbul, Ankara gibi büyükşehirlerde istisnai hükümlerle imar planlarına aykırı yapılaşmaya neden olan ‘Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ni sil baştan değiştiriyor. 

“Şehirlerin anayasası” olarak nitelendirilen yönetmelikle, hem dikey yerine yatay yapılaşma teşvik edilecek hem de müteahhitlerin ‘emsal harici alan’ istisnasını kullanarak inşaat büyütmesi önlenecek.

Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü, Türkiye Belediyeler Birliği, İstanbul ve Ankara Büyükşehir Belediyeleri ile Beyoğlu ve Altındağ Belediyelerinin yer aldığı komisyonun ünlü mimar ve mühendislerle görüşüp hazırladığı yeni ‘Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ taslağıyla ilgili detaylar ortaya çıkmaya başladı. Geçen hafta ilgili bakanlıklar, meslek odaları, birlikler başta olmak üzere 89 kurum ve kuruluşa görüşe gönderilen taslakla ilgili bilgi veren üst düzey bir bakanlık bürokratı, “Mükemmel diye bir şey yok, ideal olanı bulmaya çalışıyoruz” dedi. Bürokrat, yönetmeliğin yayınlanmasının ardından büyükşehir belediyelerinin temel hükümlere bağlı kalarak yerel özellikleri ve mimariyi göz önüne alan kendi imar yönetmeliklerini hazırlayacaklarını anlattı.

YATAY YAPILAŞMA TEŞVİKİ

Bakanlık bürokratı, yönetmeliğin yayınlanmasından sonra uyulması gereken temel kurallar hakkında Ankara’da gazetecilere bilgi verdi. Buna göre, tanımlar, genel ilkeler ve yapı izin belgeleri, denetime dair maddeler “değişmez hükümler” olacak. Arsalara, yapılaşmaya ve yapılara ilişkin bölümler ise belediyelerin yerel özelliklerine göre değişebilecek. Binanın oturacağı alan, yapılabilecek inşaat oranı gibi üst sınırlar yönetmelikle belirlenecek. Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın sıklıkla dile getirdiği dikey yapılaşma yerine yatay yapılaşma teşvik edilecek. Mevcut uygulamada ayrık veya blok nizam parsellerde yapının oturacağı alan parselin yüzde 40’ını geçemiyor. Yönetmelik taslağında ise emsal verilip taban alanı verilmeyen yerlerde, bahçe mesafeleri ve toplam inşaat alanı korunarak yüzde 40 sınırının kaldırılması öneriliyor. Böylece dikey yerine yatay mimarinin teşvik edilmesi hedefleniyor.

20 KAT NASIL İNECEK?

Bakanlık yetkilisi dikey yerine yatay yapılaşmanın nasıl teşvik edildiğini ise şöyle anlattı: “Taban alanı ayrık olan binalarda inşaat alanı parselin yüzde 40’ını aşamayacağına ilişkin bir hükmümüz var. Kat yüksekliğinin serbest olduğu parsellerde bu dikey ve yüksek yapılaşmayı getiriyor. Örneğin 10 bin metrekarelik inşaat hakkı olan bir parselde 20 katlı bina anlamına geliyor. Oysa yüzde 40 yerine yüzde 50 uygulansa kat sayısı 20’den 15’e düşecek. İnşaat hakkı yine aynı kalacak ama yükseklik azalacak. Bahçeye ve yola yaklaşma mesafelerini koruyarak yüzde 40 sınırını esnetiyoruz. Yani dikey dar yapılaşma yerine yatay ve geniş bir yapılaşmayı teşvik ediyoruz. Yönetmelik değiştikten sonra 10 bin metrekare inşaat hakkınızı isterseniz bin metrekare üzerinden 10 kat ya da 2 bin metrekare üzerinden 5 kat olarak kullanabilirsiniz. Mevcut yönetmelikte bu her durumda mümkün olmuyor. Biz daha geniş daireler yapılmasının yolunu açmış olduk. Elbette bu tercih müteahhitlerin olacaktır, zorunluluk değil ama satış mantığı açısından da birçok müteahhitin yeni yönetmeliğe uyum sağlayacağını düşünüyoruz.” Ancak bakanlık yetkilisinin bu açıklaması, özellikle İstanbul’da yaşanan yeşil alan sıkıntısını daha da zora sokacağı tartışmasını da beraberinde getiriyor.

İNŞAATLARDA MESCİT SUİSTİMALİ BİTECEK

YENİ imar yönetmeliğinde ayrıca “emsal harici alan” istisnasını kullanarak inşaat büyütmesi önlenecek. Mevcut yönetmeliğin geçici maddelerinden yararlanarak müteahhitlere birtakım imtiyazlar sağlanabiliyordu. Böylece yangın merdiveni, kreş, balkon, kat bahçesi, mescit, tesisat alanı adı altında emsal dışı inşaatlar yapılarak, oda sayısı gerçekte 3+1, 1+1 iken; 4+1; 2+1’e çıkarılıyordu. Taslağı
hazırlayan ekip, bu konuda şu örnekleri veriyor:

“Balkonlar, kat bahçeleri odanın, salonun değil koridorun ucuna koyuluyor. Ondan sonra koridorun hemen önüne alçıpanla bir kapı yapılıyor. Balkon da kapatılıyor, böylece koridorun ucundan yeni bir odaya açılmış oluyor. 1+1 iken 2+1’e dönüşmüş oluyor. Yeni yönetmelikte bu tür suistimalleri önlemek için emsal harici balkonlara odaya ait olma zorunluluğu getiriliyor. Bodrum katlar dışında emsal harici alanlar, hiçbir şekilde inşaat hakkının yüzde 30’unu geçemeyecek. Bu oran tüm Türkiye için üst sınır olacak.” Belediyeler yörenin özelliklerine göre emsal harici alanları kendileri belirleyecek. Güneydoğu gibi sıcak yerlerde terası; İç Anadolu’da kat bahçesi vatandaşın ihtiyacına göre belediyelerce emsal dışı alan olarak belirlenebilecek. Ama üst sınır yine yüzde 30 olacak."

KOTA SINIR GELİYOR

* Yol kotundan düşük ya da yüksek arazilerde, kademelendirmeye geçilecek. Bina ön cephelerinde olduğu gibi, arka cephesi yol kotundan 5 metreden fazla düşük veya yüksek yapılara, 6 metrede bir kademelendirme gelecek. Böylece önden 3 kat, arkadan 8 kat bina yapılamayacak.
* Mevcut uygulamada inşaat ruhsatı almadan kazıya başlanamıyor. Taslak yönetmelik ise özellikli projelerde inşaat sahibinin talebi ve ilgili idarenin uygun görüşüyle, ruhsattan önce kazı izin belgesi alarak kazıya başlama olanağı getiriyor. Böylece büyük yatırımların önü açılarak iki üç ay önceden kazıya başlama fırsatı sunuluyor.
* Binaların çatılarına yapılan baz istasyonları, estetik görünümlü olmak, fenni mesuliyeti üstlenilmek, maliklerin onayını almak, bina cephesine 3 metreden fazla yaklaşmamak ve yer seçim belgesi almak şartıyla ruhsata tabii olmadan yapılabilecek.
* Çok eski planlarla oluşmuş, yola cephesi olmayan parsellerde; komşu parselden süresiz geçiş hakkı alınmak ve tapuya şerh konulmak kaydıyla yeni yapı yapılabilmesi sağlanacak.