İstanbul’un dönüşümü için 10 kritik öneri... Hazırlanan yeni yasada olması gerekenleri sektörün paydaşlarına sorduk

O günden bu yana akıllardaki soru şu: ‘İstanbul’da böyle bir deprem olursa ne olur?’ Bu soruya yanıtı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki verdi: “7 büyüklüğündeki bir depremde 600 bin daire yerle yeksan olur, İstanbul koca bir hapishaneye döner.”

Önceki gün CNN Türk ekranlarında Tarafsız Bölge programına konuk olan Bakan Özhaseki, İstanbul’da ilk etapta 600 bin, toplam 1.5 milyon riskli konutu depreme dayanıklı hale getirmek için kararlı olduklarını gösterdi. Hızlı dönüşüm için yeni bir yasa da hazırladıklarını ve birkaç ay içinde Meclis’e sunacaklarını söyleyen Özhaseki, dönüşümde tıkanan noktaların bu yolla açılacağını kaydetti.

Özhaseki’nin yasaya ilişkin verdiği ilk bilgi uzlaşma sürecine dair oldu. Mevcut yasada 3’te 2 çoğunlukla dönüşüm kararı alınırken, bunun yüzde 50’ye çekilmesini planladıklarını aktardı. Sadece İstanbul değil, tüm Türkiye adına kritik öneme sahip İstanbul dönüşümü için yeni yasa hazırlanırken biz de sektörün paydaşlarına çözüm önerilerini sorduk.

İŞTE YENİ YASA VE DÖNÜŞÜM SÜRECİNE İLİŞKİN TAVSİYELER

Şehir Plancısı Faruk Göksu: Eylem planı hazırlanmalı dönüşüm fonu kurulmalı

1- “İstanbul’un yapılaşma kapasitesinin yoğunluğu, kamusal alanların yetersizliği dikkate alınarak ’Kentsel Dönüşüm Eylem Planı’ hazırlanması yeni yasada mutlaka yer almalı. Planda yeni şehirlerin/rezerv alanların nerelerde kurulacağı belirlenmeli, teknik ve sosyal altyapı kaldırma kapasitelerinin hesaplanması zorunlu hale getirilmeli. Öncelikli dönüşüm alanları planda yer almalı.

2- Merkezi ve yerel yönetim, mülk sahipleri ve özel sektör arasındaki işleyişleri yönetmek üzere özerk bir ’İstanbul Kentsel Dönüşüm Birimi’ ve asıl kilit nokta olan finansman sorunu için ‘İstanbul Dönüşüm Fonu’ kurulmalı. Fonun kaynaklarını ve işleyişini içeren madde yeni yasada yer almalı. Bu fonun geliri sadece İstanbul’un yenilenmesi için kullanılmalı.

3- Yerinde dönüşümün yanı sıra zorunlu ve gönüllü yer değiştirme olacağı için özellikle kiracılar ve yoksullar üzerinde olası olumsuz etkilerin azaltılması için ’Sosyal Etki Değerlendirme Raporları’ zorunlu olmalı. Zaten, Dünya Bankası, Uluslararası İmar ve Kalkınma Bankası gibi kurumlar bu rapor olmadan finansal destek sağlamıyor.

4- Rezerv alana insanlar taşınacaksa bu işleyişin nasıl olacağı netleşmeli. Mülklerin değer tespitine göre yer değiştirme olacağı belirtilerek, vatandaşın aklındaki soru işaretleri netleşmeli. Şehrin merkezinde değerli bir mülkten zorunlu olarak şehrin gelişim çeperine gidilecekse, vatandaşın zararı karşılanmalı.”

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu: Arabuluculuk sistemiyle anlaşmalar hızlanır

5- “Müteahhitlerle vatandaşlar karşı karşıya kaldığında dönüşümün yapılamadığını gördük. O yüzden bizim yeni bir birime ihtiyacımız var. Bunu uzlaşı yöntemi, dönüşümün arabulucuğu gibi düşünebiliriz. Bakanlığın kuralları belirlediği, denetlediği kurumlar dönüşüm yapılacak alanı inceler ve hak sahibi ile müteahhit firmalar arasındaki paylaşıma karar verir. Vatandaşın 100 metrekare riskli evi varsa, yeni yapılacak evden kaç metrekare alacağını tespit eder. Bağımsız ve denetime tabi olduğu için hak kaybı olmaz ve süreç hızlanır. Özel sektör anlaşması bitmiş alanda kamunun planladığını modelle projeler geliştirir. Arsa maliyeti öngörülebilir, uzlaşma sağlanmış, ruhsata hazır yerde hızlıca konutlar üretilir.

6- İşin finansmanı boyutunda da vatandaş ve bankalar karşı karşıya gelmemeli. Görüyoruz ki bankalar kredi vermek istemiyor. Deprem bölgesindeki gibi İstanbul için de devlet yeni bir sübvansiyon modeli geliştirilebilir. Uygunluk kriterleri belirlenir, hibe ve düşük taksitlerle sorun çözülür.

7- Riskli evler yıkılacak. Peki vatandaş yeni ev yapılana kadar nereye gidecek? Depremden önemli gündemimiz yok. Tersaneler 5 ay kapansın, sadece çelik için çalışsın, müteahhitler de hafif çelik binalar yapsın. 4 ayda bu tip binaları üretmek mümkün. Böylece dönüşümde evinden çıkan kişiler için geçici barınma ihtiyacı çözülür.”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz: Davalar inşaatları durdurmasın

8- “Tespitten yıkıma, uzlaşmadan yeniden yapıma kadar birçok aşamada atılacak adımlarla süreci hızlanırabiliriz. Şöyle ki; Dönüşümde ilk adım risk tespiti. Bakanlık lisanslı kurumlarca risk tespiti yapılıyor. Vatandaş karara 15 gün içinde itiraz ederse, yine Bakanlık teknik ekiplerince sonuç bir daha değerlendiriliyor. Hızlı dönüşüm diyorsak, riskli yapı kararına itiraz hakkını kaldıralım. Risk tespiti yapılınca sanki bir itiraz var gibi ilgili heyet bakıp kararı kesinleştirsin. İtirazla zaman kaybedilmesin.

9- İkinci büyük sorun tebligatlarla kaybedilen zaman. Yıkım kararı çıktığında vatandaşa tek tek tebligat gitmesin, ‘risklidir, yıkılacak’ kararı apartmana asılsın. Karara katılmayan kesime gönderilen ve ‘15 gün içinde sözleşmeyi imzalamazsan payın satışa çıkar’ denilen bir tebligat daha var. Bu tebligat için eğer mülk sahibine ulaşılamıyorsa e-devlet üzerinden tebligat yeterli olsun. Muhalif kesimin payı satılınca da ayrıca bir tebligat da gitmesin, belediyelerin sitesinde ilan edilsin.

10- Yasaya göre karara katılmayanların payı açık arttırma ile satılıyor. Ancak bu sürede inşaat ruhsatı alınamıyor. Oysa sözleşmeler SPK lisanslı değerleme kurumlarınca incelenip hak ihlali olup olmadığına önceden bakılabilir. Eğer hak kaybı yoksa pay satışı da yapılmayabilir. Belediyelerce ruhsat verilerek inşaatlara başlanılır. Yeni yasada olması gereken diğer bir önemli konu da; kişiler arasında özel hukuk kaynaklı açılan davalarda verilen ihtiyati tedbir kararı yıkımı, yapımı, satışı engellememeli.”

RAKAMLARLA İSTANBUL’UN DÖNÜŞÜMÜ

- 5.8 milyon İstanbul’daki bağımsız birim sayısı (konut, işyeri ve ofis)

- 1.5 milyon riskli birim sayısı

- 600 bin çok riskli birim sayısı

- 200 bin kampanya ile dönüşecek konut sayısı

 350 bin Rezerv alana yapılacak konut sayısı