İstanbul’un Gelişme Gösteren Bölgeleri

HABER BİTMEDİ....!!!!!!!!!

Son 10 yılda birbiri ardına yükselen konut projeleriyle değerine değer katan İstanbul, gayrimenkul sektörüne geçen yıla kıyasla daha temkinli bir giriş yaptı. Tükiye Sanayi Kalkınma Bakanlığı (TSKB) Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Makbule Yönel Maya, 2012 yılında lansmanı yapılan konut proje sayısının geçtiğimiz yıla oranla daha az olduğunu söyledi. Yönel, "konut piyasasındaki bu görece yavaşlığın başındaki en önemli etkenin kredi faiz oranlarındaki geçtiğimiz yılsonuna doğru yapılan artırımın tetiklediğini söyledi"

Arsalar tükeniyor, fiyatlar artıyor

Diğer taraftan gayrimenkul geliştiricilerinin işi ise oldukça zor... Nitekim kent merkezinde büyük ölçekli nitelikli proje geliştirilebilecek arsa arzı oldukça kısıtlı ve bu durum arsa fiyatlarını doğrudan etkiliyor. Geliştirme firmalarının fizibilite çalışmalarında da bu arsa fiyatları karar verme aşamasında ciddi önemli bir etken olarak karşımıza çıkıyor. Durum böyle olunca kent merkezine görece yakın olup, özellikle ulaşım anlamında güçlü bağlantılara sahip olan ve planlanan projelerle ulaşım altyapısı güçlenecek bölgeler yatırımcının ilgisini çekiyor.

(TSKB) Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Makbule Yönel Maya, gelişimini sürdüren bölgeleri değerlendirdi. 

1- KAĞITHANE – AYAZAĞA - SEYRANTEPE BÖLGESİ

Maslak'a yakın yaşam alanı

Kağıthane-Ayazağa ve Seyrantepe üçgeninin iş bölgesi olan Maslak'a yakınlığıyla ön plana çıktığını kaydeden Maya, "bu üçgen gerek ulaşım bağlantı yollarına yakın konumu ve gerekse de kent merkezi içinde yer alıyor olması nedeni ile son dönemde tüm gayrimenkul geliştiricilerin dikkatini çeken bir bölge haline geldi. 2011 Temmuz da satışa çıkan ve 786 daireden oluşan Ağaoğlu'nun My Home Maslak projesi,  Emlak GYO ile hasılat paylaşımı modeli ile anlaşmış olduğu Maslak arazisinde ise hafriyat çalışmaları başlamış durumda. 2012 yılının ikinci yarısına kalmadan satışa çıkacağı öngörülen proje ile ciddi bir konut stoğu bölgede yer alacak. Böylelikle önemli bir merkezi iş alanı olan Maslak bölgesinin hemen arkası nitelikli bir konut ve yaşam alanı haline geleceğini söyleyebiliriz." dedi. 

Seyrantepe'de hafriyat çalışmaları başladığını hatırlatan Makbule Yönel Maya, Seyrantepe'de markalı geliştirilen markalı   Eroğlu Grubu’nun Türk Telekom Arena Stadı’nın yanında hafriyat çalışmalarına başlamış olduğu karma kullanım projesidir. Proje kapsamında konutun yanı sıra, ofis, otel ve ticari alanlardan oluşması planlanmaktadır. Bu proje ile birlikte bölge önemli bir konut alanı haline geleceği öngörülmektedir. Bu bölgenin yakın çevresinde birkaç yeni arsa için de orta vadede yeni inşaat çalışmalarının başlayabileceği düşünülmektedir.

Kağıthane, Cendere Caddesi boyunca halihazırda büyük geliştirici firmaların özellikle ticari kullanımlı projeleri de devam etmektedir. Hali hazırda inşaatı devam eden Mesa-Ferko ortaklığı tarafından inşa edilen zemin katı Metro Grossmarket olarak kullanılan ve üst katları ofis olarak planlanan projenin ofis katlarının inşaatı hali hazırda devam etmektedir. Yine aynı cadde boyunca Sur Yapı tarafından inşası devam eden AVM projesi ve Eroğlu Grubu tarafından inşa edilmekte olan ‘Ofishane’ projesinin de alt katının Bauhaus olarak kullanılması planlanmaktadır. Nef 11 Kağıthane projesi ile Timur Gayrimenkul ün de bölgede ofis ve konut projesinin inşa çalışmaları devam etmektedir. Bölgede tamamlanan ilk ofis projesi ise Tekfen Emlak Geliştirme tarafından geliştirilen Ofispark projesi olmuştur. Konu projede inşaat faaliyetleri tamamlanmış olup oturum başlamıştır.

Seyrantepe de Türk Telekom Arena Stadının yanında Şişli Etfal Hastanesi’nin taşınması planlanan hastane inşaatı devam etmektedir.

2)    ZEKERİYAKÖY

İstanbul deprem haritasında en sağlam bölge olarak görülen Sarıyer, güvenlik ve lüksü bir arada isteyenler için İstanbul’un tercih edilen en önemli ilçelerinden olmuştur. Özellikle Zekeriyaköy – Uskumruköy bölgesi, imar çalışmalarının başlaması ve tünel inşası sonrasında popülaritesini arttırmıştır. Mayıs 2012 içinde açılışının yapılması beklenen Çayırbaşı Tüneli’nin de bölgeye ulaşımın sağlanmasında önemli bir rol oynayacağı kuşkusuzdur.

 “7 Tepe / 7 Tünel” projesi kapsamındaki 2008 yılında yapımına başlanan Sarıyer – Çayırbaşı tüneli inşaatı tamamlanmış olup, bağlantı yollarının ve kavşaklara ait köprü imalatlarının çalışmaları devam etmektedir. Tünelin 2012 Mayıs ayında faaliyete geçmesi planlanmaktadır. Bağlantı yollarının tamamlanması ile hizmete açılacak ~2 km. uzunluğundaki iki tüpten oluşan tünel ile Hacıosman Bayırı ile Çırçır Suyu Mevkii arası 5 dk.’lık sürede geçilebilecektir.

Kuzey Marmara Otoyolu’nun, Kınalı mevkiinde TEM Otoyolu Kavşağı’ndan başlayarak, Sarıyer-Garipçe ile Poyrazköy arasında konumlanacak 3. Köprü’yü geçerek Anadolu’ya bağlanması planlanmaktadır. 3. Köprü güzergahının Sarıyer-Garipçe ile Poyrazköy arasında, Zekeriyaköy’e yakın konumdan geçecek olmasından dolayı, ulaşımın kolaylaşmasıyla birlikte bölgeye olan talebin artacağı, bu durumun da bölgedeki arsa ve konut fiyatlarında yükselişe sebep olacağı düşünülmektedir.�

Zekeriyaköy bölgesinde konak tarzı, çok geniş kullanım alanlarına sahip konutlarla başlayan gelişim bugün yerini daha küçük konut tiplerine bırakmaktadır. Müstakil villa tarzı evler ile bahçe dubleks ve çatı dubleks daire tarzı konutların son zamanlarda ilgi çektiği görülmektedir.

Zekeriyaköy’de yer alan konut projelerinde villa alanları brüt 160 ile 700 m2 gibi geniş bir aralıkta değişmektedir. Villa projeleri 160-400 m2 alana sahip villaların sayıca daha çok yer aldığı, fakat kısıtlı kesime hitap eden brüt 500 m2 ve üzeri alana sahip malikaneler ise sınırlı sayıda bölgede yer almaktadır.

Bölgede bahçe dubleks ve çatı dubleks daireler brut 100 ila 300 m2 alana sahip olarak inşa edilmektedir. Bölgede halihazırda ağırlıklı olarak 2+1 ve 3+1, brüt 150-250 m2 aralığındaki bahçe dubleks ve çatı dubleks dairelerin en çok tercih edilen konut tipi olduğu, daha küçük alana sahip, genelde 1+1 tarza inşa edilmiş stüdyo tipi dairelerin talep görmediği bilinmektedir. Stüdyo tipi dairelerin tünelin açılması ile Maslak – Levent bölgesinde çalışan bekar ve yeni evli çiftler tarafından ilgisinin artabileceği öngörülmektedir.

Zekeriyaköy’de Garanti Koza, Nurol Holding gibi yerleşmiş projelerinin yanında, Eczacıbaşı, İnanlar İnşaat gibi büyük firmaların projeleri yer almaktadır. Eczacıbaşı tarafından 220 dönüm üzerinde, 2010 Mayıs’ta inşasına başlanan Ormanada Projesi mevcutta bölgenin en prestijli projesi konumundadır. Site dahilinde yer alacak 5 farklı tipte villa ve 4 farklı tipte toplam 269 bağımsız bölümden oluşacak projede 3 adet sosyal tesis bulunacaktır. Sosyal tesisler kapsamında tanınmış firmalarla çalışılacak olup, site sakinlerin bütün ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik tercihler yapılacaktır. Konutların 4.000 – 4.500 USD/m2 birim fiyatlarla satıldığı proje, bölgenin en pahalı projesidir.

Zekeriyaköy dahilinde devam etmekte olan diğer projeler Garage Zekeriyaköy Evleri, Kule Evleri, Zekeriyapark Evleri, Cem Villaları, Feronia Evleri, Sultankoru, Gloria Zekeriyaköy Evleri, Sharman Zekeriyaköy Vilları, Kent Optimum ve Parkone’dır.

İnanlar İnşaat tarafından 2012 yılında başlaması planlanan 3 adet proje bulunmaktadır. Bunlardan Terrace Doğa 12 dönüm arazi üzerinde, Zekeriyaköy’ün mimarisine uygun olarak inşa edilmesi planlanan villalardan oluşacaktır. Terrace Plus bahçeli, müstakil evlerden oluşacak olup 13 dönüm arazi üzerinde kurulacaktır. Terrace Vadi ise 25 dönüm arazi üzerinde 1+1, 2+1, 3+1 bahçe ve çatı dubleks daireler olmak üzere toplam 80 adet villadan oluşacaktır.

Bölgede yakın zamanda en büyük cazibeyi getirecek proje ise hiç kuşkusuz 03. Mayıs 2012 de Emlak Konut GYO A.Ş’nin ‘Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı’ modeli ile ihaleye çıkacağı yaklaşık 467.000 m2 büyüklüğe sahip arsa olacaktır.

Emlak Konut GYO A.Ş Zekeriyaköy Arsaları

Bölgede yer alan mevcut konut projeleri incelendiğinde, konut fiyatlarının birim satış değerlerinin 2.500 ila 3.000 USD/m2 aralığında değiştiği görülmektedir. Birim değerleri 2.500–3.000 USD/m2 aralığında değişen projelerin ortak özellikleri; konumları, yüksek inşaat kalitesine sahip olmaları, site dahilinde sunulan olanaklarıdır.

3)    KARTAL

Kartal ilçesinde yapımı devam eden Kartal Adalet Sarayı, metro, kentsel dönüşüm projesi, marina ve mevcut sanayi alanlarının şehir içinde kalmasıyla bunların şehir dışına taşınarak hizmet sektörü ve konut alanına dönüştürülmesi, bölgeyi çekim alanı haline getirmiştir. Adalet Sarayı’nın bu bölgede konumlanmış olması birçok avukatın bu bölgede yatırım yapmasına neden olmuştur. Ayrıca bölgedeki yeni konut projelerinde kullanım amaçlı daire alan malikler çoğunlukla avukatlardan oluşmaktadır.  Kartal’da bulunan devlet ve özel hastanelerin sayılarının artması, doktor ve hemşirelerin de bölgeye talep göstermelerine neden olmaktadır.

İki ana blok olmak üzere toplam 10 binadan oluşan Adalet Sarayı Projesi’nin, toplam arsa alanı 123.645 m², binaların arsaya oturma alanı 83.385 m² ve toplam kapalı inşaat alanı 359.208 m²’dir.

Ulaşım açısından bakıldığında, İstanbul’u Avrupa’ya ve Anadolu’ya bağlayan bir hızlı tren projesi olarak MARMARAY, Türkiye’nin en önemli projelerinden birisidir. Gerek insan taşımacılığında, gerekse lojistik sistemler için gelecekte etkin bir rol üstlenecektir. MİA işlevi üstlenen Kartal’daki istasyonu önemli bir transfer noktası olacaktır. İnşası devam eden Kadıköy-Kartal Metro güzergahı, Kartal MİA alanından sonra, Pendik’e kadar planlanmıştır.

 Kartal da özellikle Adliye Sarayı’nın yakın çevresinde inşa çalışmaları devam eden ofis projeleri bulunmaktadır.

4)    BASIN EKSPRESS

İstanbul genelinde Anadolu Yakası’nda Kartal, Avrupa Yakası’nda ise Basın Ekspres Yolu ve yakın çevresinin şantiye şehir görünümde olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Basın Ekspres Yolu’nun en büyük avantajı olarak Atatürk Havaalanı’na yakınlığı ve Avrupa yakasındaki MİA alanlarından biri konumunda olması gibi özellikleri sayılabilir. Bölgede arsası olan yatırımcılar ve arsa arayan yatırımcılar bulunmakla birlikte başlayan projelerin de ağırlıklı olarak konut projeleri olduğu gözlenmektedir. Bölgede inşası devam eden projelerin başında Torunlar GYO’nun Mall of Istanbul Projesi, Ege Yapı’nın Batı Şehir Projesi ve Fer Yapı’nın Boyner Grubu ile kat karşılığı inşaat modeli ile gerçekleştirdiği İstwest projeleri gelmektedir. Özellikle Mall of İstanbul ve Batı Şehir projelerinde arsa alanlarının büyüklüğünden faydalanılarak konut, ofis, otel ve AVM gibi fonksiyonların bir arada olduğu karma kullanım projeleri bölgede inşa aşamasına geçmiştir.

Nurol GYO’nun Doğan Grubundan satın aldığı Hürriyet Gazetecilik arazisi bölgedeki son gerçekleşen önemli arsa işlemlerindendir.

5)    BATI ATAŞEHİR

Özellikle Finans Merkezi projesi ile bölge hareketliliğini arttırarak devam ettirecek gibi görünüyor. Proje alanında hafriyat çalışmaları başlamış olan proje alanı kapsamında büyük kamu kurumlarının yanı sıra sınırlı gayrimenkul geliştiricilerinin sahip oldukları arsalar bulunuyor. Ağırlıklı olarak ofis projeleri şeklinde gelişimin görüleceği bölgede sınırlı da olsa konut fonksiyonunun yer alacağı tahmin edilmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın master planından önce ruhsatı alınan ve inşası devam etmekte olan Sarphan Finanspark bölge içinde ilk başlayan proje olarak karşımıza çıkmaktadır. Proje kapsamında ofis ve konutların satışları halen devam etmektedir. Ofis ve konutun yanı sıra proje kapsamında otel ve AVM fonksiyonlarının da yer alması planlanmaktadır.

Varyap – GAP ortak girişimi ile yakın zaman önce konut ünitelerinin satışına başlandığı Metropol İstanbul projesi de ciddi bir konut stoğuna sahip diğer önemli bir proje olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bölgede inşası devam eden ve planlanan projeler göz önünde bulundurulduğunda bölgenin yakın zamanda en büyük ihtiyacının güçlü toplu ulaşım projeleri olacağı düşünülmektedir. Ulaşım projeleri anlamında da bölgede üst ölçekte planlanan toplu ulaşım projelerinin olduğu bilinmektedir.

Finans Merkezi projesinin hayata geçmesi ile birlikte bölgede doygunluğa ulaştığı düşünülen konut ve ofis piyasasında yeniden bir canlanma başlamıştır. Finans Merkezi proje alanı dahilinde kalan arsa alanı kısıtlı olacağı için bu bölgede inşa edilecek projelerin fiyatlarının da Batı Ataşehir’deki diğer projelere göre görece yüksek olacağı öngörülmektedir.

6)    TUZLA

Tuzla ve yakın bölgesini konut-rezidans sektörü açısından incelediğimizde bölgenin E-5 Karayolu kuzeyinde kalan kısmının konut projeleri bakımından yoğun olduğu görülmektedir. Söz konusu projelerin daha çok orta gelir grubuna hitap ettiği söylenebilir.

Tuzla’da E-5 Karayolu’nun kuzeyinde yer alan Aydınlı bölgesinin Sabiha Gökçen Havalimanına, Sabancı ve Okan Üniversitelerine yakınlığı sebebiyle yakın zamanda konut arzı bakımından hareketlilik gösterdiği görülmektedir. Bölgede özellikle Dumankaya İnşaat tarafından geliştirilen konut projeleri dikkat çekmektedir.

Tuzla bölgesinde ailelere hitap eden 2+1, 3+1 ve 4+1 oda sayısına sahip daire tiplerinin yanında stüdyo, 1+1, 1.5+1 daire tiplerinin de talep gördüğü görülmektedir. Bu tipteki konutların genel olarak üniversite öğrencileri veya Sabaha Gökçen Havalimanı’nı iş amaçlı kullanan kesim tarafından tercih edildiği gözlenmektedir.

Bölgede son dönemde İş GYO tarafından geliştirilen Çınarlı Bahçe Projesi 1+1, 1+1,5,  2+1, 3+1, 4+1 daire seçeneklerinden oluşmakta olup toplam 476 adet bağımsız bölümü içermektedir. Teknik Yapı tarafından Emlak Konut GYO A.Ş ile Hasılat Paylaşımı modeli ile inşaatına başlanan Evora İstanbul projesinde ise toplam 5 etapta 4.700 adetlik bağımsız ünitenin yapılması planlanmaktadır.