Günlük kiralamada nasıl vergi ödenir?

1. Beyannameler elektronik olarak iletilebiliyor mu?

2016’da elde edilen kira gelirlerinin 25 Mart 2017’ye kadar beyan edilmesi gerekmekte. (25 Mart Cumartesi gününe denk geldiğinden süre 27 Mart Pazartesi’ye uzayacaktır.) Beyannameler elden vergi dairesine verilebilir, posta ile de gönderilebilir. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesindeki (gib.gov.tr) ‘Hazır Beyan Sistemi’ ile de gelirler beyan edilebilir. Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri de gönderebilir. Veya elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış mali müşavirler aracılığıyla gönderilebilir.Postayla gönderimde postaya veriliş tarihi önemli. Eğer normal (adi) posta ile gönderiliyorsa postaya veriliş tarihi değil, vergi dairesine postanın ulaştığı tarih dikkate alınıyor. Taahhütlü postadaysa postaya veriliş tarihi dikkate alınıyor. 

2. Yaşlılar için evden beyanname alma hizmeti var mı? 

Sadece kira geliri elde eden 60 yaş üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden yaşlılığı, engeli veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanlar için, Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) bu kişiler için evden beyanname alma hizmeti başlattı. Belirtilen şartları taşıyan mükellefler, bağlı oldukları vergi dairesini veya Türkiye genelinde Vergi İletişim Merkezi’ni (VİMER - 444 0 189) arayarak randevu isteyebilirler. 

3. Verginin taksitleri hangi aylarda ödenebiliyor?

2016 gelirleri için 27 Mart 2017’ye kadar verilecek beyannamelerde hesaplanacak ‘ödenecek vergiler’ 2017/Mart ve 2017/Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenebilecek. 

4. Beyanname verilmezse cezası nedir?

Kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse; konut kira gelirleri için 3.800 lira (2017 gelirleri için 3.900 TL) olan istisna hakkı kaybolur. Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen gelir tutarı üzerinden gelir vergisi hesaplanır ve verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir. Aylık yüzde 1.40 gecikme faizi hesaplanır. Vergi Usul Kanunu’nda beyanname vermeyenler için iki kat 1. derece usulsüzlük cezası da öngörülmekte.

5. Kira geliri arttıkça artan vergi oranları nasıl hesaplanıyor? 

Gelir Vergisi’nin oranları yüzde 15’den başlayıp yüzde 35’e kadar yükselmekte. (GVK Md.103) 2016’da elde edilmiş gelirinin büyüklüğüne göre değişen vergi oranları; 12.600 liraya kadar yüzde 15, 12.600 liradan fazlası ile 30.000 ile arası için yüzde 20, 30.000 liradan fazlası ile 69.000 lira arası için yüzde 27, 69.000 liradan fazlası için yüzde 35 olarak uygulanmaktadır (290 no.lu GV Genel Tebliği). 2017’de elde edilecek gelirler için; 13.000 liraya kadar yüzde 15, 13.000 liradan fazlası ile 30.000 lira arası yüzde 20, 30.000 liradan fazlası ile 70.000 lira arası yüzde 27, 70.000 liradan fazlası için yüzde 35 olarak uygulanacaktır. (296 no.lu GV Genel Tebliği) 

6. Günlük-haftalık kiralamanın vergisel farkı var mı? 

Maliye, günlük-haftalık kiralamaları; tipik kira geliri (GMSİ) olarak değil, ‘ticari kazanç’ olarak görüyor. Ticari kazanç olunca mülk sahibi için çok şey değişiyor. Çünkü GMSİ’de yılda bir kez gelir vergisi (GV) beyannamesi vermek yeterli. Ticari kazançtaysa (gerçek usulde) defter tutma zorunluluğu var, düzenli olarak KDV beyannamesi (ve işlemlere bağlı olarak muhtasar beyanname) verme zorunluluğu var. Tabii ki yıllık GV beyannamesi zorunluluğu da var. Dolayısıyla kira geliri ticari kazanç olarak görülünce mülk sahibi için yükümlülükler oldukça artıyor. Peki, günlük kiralamaları Maliye neden ‘ticari kazanç’ olarak görüyor? “Uzun süreli kiralamaya göre daha fazla gelir elde edildiği, süreklilik arz edecek şekilde her kiracı ayrıldığında tekrar kullanıma hazır tutulduğu” yaklaşımıyla ticari kazanç olarak görülmekte. Ayrıca Maliye, bu tip kiralamalar için organizasyon gerektiğini dolayısıyla kira geliri olarak değil ‘ticari kazanç’ olarak vergilendirilmesi gerektiğini belirtiyor (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, B.07.1.GİB.4.06.16.01-120[37-12/10]-928 13/09/2012 sayılı özelge).Günlük kiralama yapan mülk sahiplerinin adli riskleri de dikkate alması gerek ayrıca. Günlük- saatlik kiralamalarda kiralayanın kimliği bilinmiyor çoğu zaman. Konutu mülk sahibi kendisi de kiraya verebiliyor, aracılar vasıtasıyla da kiraya verilebiliyor. Fark etmiyor, kayıt dışı kiralamalarda aynı riskler devam ediyor. Terör örgütleri ve fuhuş çetelerinin de bu konutları kiralama riski var. 22 Kasım 2016’da Resmi Gazete’de yayınlanan 678 sayılı Kanun Hükmünde Kararname (KHK) kapsamında, günübirlik ev kiralayanlara da kimlik bildirimi zorunlu hale getirildi. 

7. Yazlıkları kiraya vermenin vergisel farkı var mı? 

Yazlık konutlarda kiralamanın süresi ve şekline göre vergileme değişiyor. Beyan edilecek gelirin; kira geliri mi (gayrimenkul sermaye iradı-GMSİ) yoksa ticari kazanç mı olacağı yine yukarıdaki kriterlere bakılarak belirleniyor. Yani aylık-sezonluk olarak kiralama varsa ertesi yıl Mart ayında (2016 istisna tutarı olan 3.800 lirayı da aşıyorsa) tek bir beyanname verilmesi yeterli. Ancak; eğer günlük-haftalık kiralama varsa, her defasında yeni müşteri için yazlık tekrar kullanıma hazır hale getiriliyorsa (bu tip kiralamalar için bir organizasyon gerektiğinden de yola çıkılarak) ticari kazanç olarak görülüyor. Elde edilen kira geliri ‘GMSİ’ sayılmıyor, ‘ticari kazanç’ sayılıyor. Ticari kazanç sayılınca da -devamlı vergi mükellefiyeti olmadan gelir elde edenler için- hem cezalı vergi kesiliyor, hem de mükellefiyet (defter tutma, yıl içinde de beyanname verme gibi yükümlülükler) tesis ediliyor.