Gayrimenkul sektöründe kötü haber

Maya, gayrimenkul sektörünün son 10 yılda ciddi bir yükselme trendine girdiğini, 2013 yılında konut satışlarının 1 milyon 157 bin 190 olarak gerçekleştiğini anlattı.

Diğer yıllara oranla bu kadar keskin bir yükselişin olmasını hem borçlanma maliyetlerinin tarihin en düşük seviyelerine inmesine hem de Ocak 2013'ten itibaren ruhsatı alınan konutlara uygulanacak olan KDV oranlarındaki artışın talebi öne çekmesinin sebep olduğunu belirten Maya, 2014 yılında ise bir önceki yıla göre daralma olacağının öngörüldüğünü kaydetti.

Bu yıl, yüzde 20'ler civarında bir daralma olabileceğini belirten Maya, şöyle devam etti:

"2014 yılında siyasetin ekonominin önüne geçecek bir yıl olma ihtimali giderek güçleniyor. Konut piyasasının da en önemli tetikleyicisi olan gösterge faizler tekrar ne zaman 2013 yılı 2'nci çeyreğindeki düzeye iner tahmin etmek şu an için zor. Bu durum son günlerin moda deyimi ile konut balonunu ortaya çıkarır mı sorusunu akla getiriyor. Ama esas soru ekonomi balonunun olup olmadığı olmalıdır. Tamamen satın alma gücü ve faizlere endeksli bir sektör konut piyasası ve ekonominin iyiye doğru gitmesi, sürdürülebilir olması çok önemli. Son beş senenin konut satışı ortalaması ve yapı ruhsatı ortalamasına baktığımızda, kafa kafaya gittiklerini görüyoruz. 2013 yılındaki sıçrama önemli ancak bunu sürdürülebilir kılamazsak konut stokunda artıştan söz etmeye başlayabiliriz."

"3 büyük ilin konut kredilerinde ve konut satışlarında ağırlığı giderek azalıyor"

2008 yılında konut kredisi kullanımında İstanbul, Ankara ve İzmir'in tüm Türkiye'nin yüzde 60'ını oluşturduğunu ancak, üç ilin ağırlığının 2013'te yüzde 55'e kadar gerilediğine işaret eden Maya, "Son 3 yılda üç büyük ilin dışındaki diğer illerdeki toplam konut satışı tüm Türkiye'deki toplam konut satışına oranı 2010 yılında yüzde 51 iken 2013 yılında yüzde 62'ye kadar yükseldi" dedi.

Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerin, Bakanlar Kurulu kararı ile 'Riskli Alan' ilan edilen bölgelerdeki dönüşüm projeleri ve özel sektörün kendi imkanları dahilinde geliştireceği projeler şeklinde iki farklı yöntemle yürütüldüğünü anımsatan Maya, Kanun kapsamında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından İstanbul, İzmir, Ankara gibi büyük şehirler de dahil olmak üzere toplam 23 ilde çok sayıda bölgenin 'Riskli Alan' ilan edildiğini söyledi.

Buralarda uygulamanın kamu kuruluşları, belediyeler, belediyeler tarafından kurulan şirketlerle desteklenerek yürütüldüğünü anlatan Maya, şöyle konuştu:

"İstanbul'da bakanlık tarafından 'Riskli Alan' ilan edilen bölgeler Bağcılar, Bayrampaşa, Esenler, Gaziosmanpaşa gibi yapı yoğunluğunun çok yüksek olduğu, yapı niteliğinin ve mekansal yaşam kalitesinin düşük olduğu ilçelerde yoğunlaşıyor. Bu ilçeler dışında bazı ilçelerdeki gecekondu mahalleleri ve yapıların ekonomik ömrünü tamamladığı eski konut stokunun bulunduğu bölgelerle deprem riskinin yüksek olduğu bölgeleri de kapsıyor. Mevcut durumda İstanbul'daki toplam 11 milyon metrekare riskli alanın yüzde 98'i 2013 yılı içerisinde ilan edildi. Bu alanların en büyük kısmı (yaklaşık yüzde 35'i) Gaziosmanpaşa ilçesi sınırları dahilinde yer alıyor. İstanbul'daki riskli alanların yüzde 12'sini Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı ve yüzde 14'ünü Armutlu Kentsel Dönüşüm Alanı oluşturuyor. 'Riskli Alan' ilan edilen bu büyük ölçekli dönüşüm alanlarından Fikirtepe ve Gaziosmanpaşa'da çalışmalar başladı. Armutlu bölgesinde ise çözüm sürecine yönelik çalışmalar devam ediyor."

Yasa kapsamında, bir yapının riskli ilan edilmesi için Bakanlık tarafından ilan edilen bölge dahilinde olması ya da deprem riski yüksek olan bir
bölgede olması şartı aranmadığına vurgu yapan Maya, "Bu nedenle, özellikle ekonomik ömrünü tamamlamış ve rantı yüksek ya da yükselmekte olan bölgelerde de münferit olarak (bina ya da ada bazında) kanundan faydalanılarak dönüşüm yapıldığı görülüyor. Bunun en belirgin örneklerine Bağdat Caddesi gibi rayiç bedellerin çok yüksek olduğu bölgelerde de rastlamaktayız. Arsa stoku kısıtlı olan Beşiktaş, Şişli, Fatih, Bakırköy, Bahçelievler, Kadıköy ve Üsküdar gibi merkez ilçelerde de bu şekilde bir sürecin başladığı görülüyor" diye konuştu.

"Ocak ayında yavaşlayan lansmanların, yerel seçimleri takiben yeniden hızlanmasını bekliyoruz"

Maya, İstanbul içindeki gelişme bölgeleri ve trendlere bakıldığında 2013 ve 2014 yılları başından itibaren büyük kamu yatırımlarının teşvikiyle konut ve karma kullanım projelerinin yatırımların bulundukları konum itibariyle benzer bir seyir izlediğini dile getirerek, 2013 yılı başındaki seyir gibi, yılbaşında yavaşlayan lansmanların, yerel seçimleri takiben yeniden hızlanmasını ve sayıca artış göstermesini beklediklerini kaydetti.

Kent makroformunu değiştirebilecek kapasitede büyük ölçekli kamu yatırımlarına her gün yenisinin eklendiği İstanbul'daki gelişmelerden gayrimenkul sektörünün de nasibini aldığına dikkati çeken Maya, Kuzey Marmara Otoyolu projesi, 3. Köprü ve Kanal İstanbul projeleri gibi yeni büyüme dinamiklerinin kente gelişim gösterecek bölgelerin seçiminde etkili olduğunu belirtti.

Ulaşım projelerine ağırlık verilmesi ve bu konuda atılan 'mega' adımlarla, güzergahlar itibariyle gelişim gösterecek bölgeleri tahmin etmenin zor olmayacağına vurgu yapan Maya, sözlerini şöyle tamamladı:

"Ulaşım projeleriyle, özellikle üçüncü köprü ve Marmara Otoyolu gibi ulaşım ağını tamamen değiştiren geliştiren projelerin, ilk olarak yerleşim ve konut alanlarını etkilendiği, ikinci olarak merkezi iş alanlarını etkilendiği, üçüncül etki derecesinde sanayi alanlarının olduğunu söylemek mümkündür. Bu doğrultuda üçüncü köprüyle birlikte konut alanları anlamında, Ispartakule, Uskumruköy, Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe'nin önem kazanacağı, sanayi alanları olarak ise Kınalı, Hadımköy ve Pelitli'nin öne çıkacağını düşünmek yanıltıcı olmayacaktır. Dünya Bankası desteğiyle devletin sağlık harcamalarını azaltmak, sağlık sektöründe özel girişimlerin payını arttırmak için başlayan sağlıkta dönüşüm programıyla, İstanbul'da iki büyük şehir hastanesi planlanıyor. Avrupa Yakası'nda ve Anadolu Yakası'nda olmak üzere iki şehir hastanesinin temellerinin atıldığı İkitelli-Başakşehir ve Alemdağ-Sancaktepe bölgesinin büyük sağlık yatırımlarıyla önce çıkacak bölgeler olması bekleniyor."