Florya'dan Kartal'a Marmaray dopingi

TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdür Yardımcısı Fatih Tosun, Marmaray Projesi ile öne çıkan bölgelerin Avrupa yakasında Florya, Yeşilköy, Bakırköy ve Zeytinburnu, Asya yakasında ise Üsküdar, Kadıköy ve Kartal bölgeleri olacağını belirterek, "Marmaray Projesi ile bu merkezler daha ulaşılabilir hale gelecek bu da konut fiyatlarında olumlu yönde etki yaratacak" dedi.

Marmaray Projesi'nin geçtiği bölgelerde gayrimenkul sektörüne yansımalarını değerlendiren Tosun, inşasına 2004'te başlanan projenin bir ayağının Boğaz geçiş kısmı (Tüp Tünel) diğerinin ise Haydarpaşa-Gebze ve Sirkeci-Halkalı banliyö hatlarının iyileştirilmesi olduğunu kaydetti.

Tosun, İstanbul'un batıda Halkalı, kuzeyde Levent ve doğuda Tuzla'ya kadar uzanan doğu-batı koridoru üzerinde genişlediğini ve sürecin özellikle Marmara kıyıları üzerinde gerçekleştiğini ifade ederek, 1973'te ilk Boğaz Köprüsü'nün faaliyete geçmesi ve E-5 Karayolu'nun yapımıyla İstanbul'un doğuda Gebze'ye, batıda Silivri'ye kadar genişlediğini,kentin kuzeye doğru kaymaya başladığını söyledi.

Kuzeye doğru kayma sürecini TEM Otoyolu ve ikinci Boğaz köprüsünün hızlandırdığını ve üçüncü köprünün yapımının kenti daha da kuzeye
yönlendireceğini dile getiren Tosun, 1/100 binlik İstanbul İl Çevre DüzeniPlanı'na göre Tuzla-Pendik, Kartal ve çevresi, Maltepe, Bostancı, Kadıköy, Taksim ve çevresi, Zeytinburnu ile Bakırköy ve çevresinin merkezi iş alanı-çekim merkezi olarak görüldüğünü kaydetti.

Bu bölgelerin Marmaray Projesi'nin ya önemli noktaları ya da Avrupa ve Asya yakalarının doğal merkezleri olduğuna vurgu yapan Tosun, şunları kaydetti:

"Marmaray Projesi ile bu merkezler daha ulaşılabilir hale gelecek ve dolayısı ile ticari gayrimenkullerde bu merkezlerde gelişim bekleniyor. Kentsel gelişimle beraber konut yerleşimlerinin gelişimi için en önemli faktör ulaşımdır. Sadece Marmaray Projesi değil, projenin iki ana noktası ile bağlantı sağlayan Yenikapı ve Ayrılık Çeşme istasyonları, yeni ve eski metro hatları konut yerleşimlerinin gelişiminde ve konut fiyatlarında etkin faktör olacak. Proje, İstanbul'un ilk kent gelişim aksı olan Marmara kıyılarını yeniden canlandıracak. Kentsel dönüşümün ve şehir merkezlerinin yenilenmesinde ulaşımın iyileştirilmesi Marmara kıyılarında konut fiyatlarında olumlu yönde etki yaratacak."

Avrupa yakasının cazibe noktaları Florya ve Zeytinburn

Tosun, Marmaray Projesi ile öne çıkan bölgelerin Avrupa yakasında Florya, Yeşilköy, Bakırköy ve Zeytinburnu, Asya yakasında ise Üsküdar, Kadıköy ve Kartal bölgeleri olacağını ifade ederek, "Florya'nın en belirgin özelliği geniş ve bahçeli evleri, lüks konut siteleridir. 1980'ler sonrası hızla zenginleşen yeni bir sınıfın ortaya çıkmasıyla beraber lüks konut ihtiyacı arttığında, Florya birbiri ardına inşa edilen bina ve villalarla yoğun talep gördü. Bölgeye olan talebin yoğun olması yatırımcı firmaların da bölgeye olan ilgisinin canlı kalmasını sağlıyor. Bugün boş arsa arzının oldukça kısıtlı olduğu bölgede eski yapılar yıkılarak, yeni projeler hayata geçiriliyor" diye konuştu.

Florya bölgesinin en önemli özelliklerinden birinin de mevcut ve yeni yapılan konutların alansal olarak büyüklüklerinin "müstakil evler" ile kıyaslanabildiğini anlatan Tosun, bölgenin kemikleşmiş bir alıcı kitlesinin bulunduğunu, inşaat firmaları tarafından cazip halde kalmasının en önemli nedenlerinden birinin bu olduğunu söyledi.

Tosun, şehir merkezine yakın ama şehir gürültüsünden uzak kalmak isteyenlerin tercihi olan bölgenin ağırlıklı olarak "konut sektörü" ile ön plana çıktığını belirterek, Florya'nın yakın çevresinde yer alan Havaalanı ve civarındaki ticari yapılaşmanın da bölgeye olan talebi artırıcı etki yarattığını kaydetti.

Zamanla sanayi alanlarının ve çarpık yapılaşmanın dönüşümünün kısa süre içinde Zeytinburnu'na farklı bir çehre kazandırdığını anlatan Tosun, bölgenin kısa süredeki gelişiminde ulaşım avantajlarına sahip olması ve nitelikli büyük ölçekli arazi stokunun bulunması olduğunu söyledi.

Kentsel dönüşüm deyince akıllara gelen ilk bölge olan Zeytinburnu'ndaki Sümer Mahallesi'nin kentsel dönüşüm çalışmalarıyla öne çıktığını ifade eden Tosun, şunları kaydetti:

"Zeytinburnu'nda iki önemli proje konuşulmaya devam ediyor. Bunlardan biri Kazlıçeşme'ye yapılması planlanan liman ve marina projesidir. Proje kapsamında yalnızca liman ve marina değil rezidans, otel, alışveriş merkezi gibi fonksiyonlarında yer alacağı tahmin ediliyor. Proje birtakım hukuki süreçlerden sonra emsal katsayısı ve yüksekliklerin düşürülmesiyle son halini aldı. 436 bin metrekarelik arazi ve dolgu alanı üzerinde gerçekleştirilmesi planlanan proje 350 bin metrekarelik inşaat alanı içeriyor. Diğeri ise İstanbul Büyükşehir Belediyesi
tarafından Çırpıcı Çayırı'nda 500 dönümlük arazi üzerinde yapılması planlanan
şehir parkı projesidir."

Kadıköy'de lüks konut ve rezidans projeleri öne çıkıyor

Tosun, Kadıköy'ün alışveriş merkezlerine yakınlığı, Marmara, Doğuş, İstanbul Aydın, İstanbul Medeniyet ve Işık üniversiteleri, E-5 Karayolu, Boğaziçi Köprüsü'ne yakın konumlanmasının etkisiyle yeni lüks konut ve rezidans projeleriyle yüksek talep gören bir bölge haline geldiğini belirterek, E-5 Karayolu çevresinde gerçekleşen yeni konut, alışveriş merkezi, hastane ve otel yatırımlarının da gayrimenkul piyasasına hareketlilik katarak, bölgenin öne çıkmasına neden olduğunu kaydetti.

Bölgede markalı, yeni ve lüks konut projelerinin yer aldığını anlatan Tosun, İstanbul'da şehir merkezinde inşaat yapılacak arazilerin büyüklüğünün hayli az olması nedeniyle Fikirtepe bölgesinin yıllardır birçok yatırımcının ilgi odağı olduğunu dile getirdi.

Tosun, bölgenin bugünkü önemini kazanmasındaki en önemli payın Kartal'da yapılması planlanan Kentsel Dönüşüm Projesi olduğunu, 10 yıl önce
kentsel dönüşüm denildiğinde akla Kartal ve Zeytinburnu'nun geldiğini
belirterek, "Her iki bölgenin kentsel dönüşüm ile adının anılmasının en önemli ortak noktaları söz konusu bölgelerin şehrin önemli ulaşım aksları düzenin kesişim noktalarında yer alması ve bölgedeki sanayi tesislerinin köhneleşerek kullanım dışına çıkıyor olması" dedi.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan çevre düzeni planına göre Kartal bölgesinin, İstanbul'un Anadolu yakasında Kozyatağı ile birlikte birinci derece merkez olarak planlandığına dikkati çeken Tosun, "İstanbul gibi bir metropolde merkezi konumda proje geliştirmek oldukça zor bir
durum. Avrupa yakasında ve Kozyatağı'nda büyük ölçekli arsa stoku oldukça
kısıtlı olmasına rağmen Kartal bölgesinde konut ve hizmet alanları olarak projelerin geliştirilebileceği ciddi büyüklükte ve nitelikte arsa stoku bulunuyor. Ayrıca 2012'de faaliyete geçen Kadıköy-Kartal metrosu bölgede ulaşım açısından belli bir rahatlamayı sağlamış olup, bölgenin erişilebilirliğini artırdı. Uzun süren inşaat sürecinden sonra 2013'ün başında faaliyete başlayan ve dünyanın en büyük adliye sarayı da bu bölgedeki hareketliliğin önemli
nedenlerinden biri. Adliye sarayı da ticari gayrimenkul gelişimini etkiledi"
şeklinde konuştu.

Tosun, Sabiha Gökçen ve çevresindeki ticari gelişimin, bankaların operasyon merkezlerinin bu bölgelere taşınmasının önemli bir beyaz yaka nüfusunu artırdığını, bu kesimin yaşamak için Kartal'ı tercih etmesinin beklendiğini, İstanbul merkezine ulaşımın kolay olmasının bölgeyi ön plana çıkardığına vurgu yaparak, Kartal'da yer alan prestijli konut projelerinin E-5 Karayolu'na cepheli veya yakın bölgelerde inşa edildiğini, bunun ana sebeplerinin başında Kartal-Kadıköy metro hattının geldiğini söyledi.