Fırsatçı kiracılar

SON aylarda milyonlarca kişi için en önemli gündem maddesi kiralar. Taşınacaklar kiralık ev bulmakta zorlanırken, kiracılar da talep edilen zamlar karşısında zor durumda. Fahiş kira artışını fırsata çeviren bazı mülk sahipleri farklı yollarla mağduriyet yaratıyor. Kimi yasal oranın üzerinde zam isterken, kimi de evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliye talep ediyor. Gündeme getirdiğimiz fırsatçı ev sahipleri haberlerinden sonra okurlardan gelen mesaj ve maillerde ‘fırsatçı kiracıların’ da olduğu vurgusu yapıldı. Biz de konuyu gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk. Özellikle kira gelirleri ile yaşamak zorunda olan birçok mal sahibinin ciddi mağduriyet yaşandığını belirten Kiraz, “Kiracı olarak girdiği mülkte bir süre düzenli olarak kira ödeyen bazı kiracılar, birden kira ödememeye başlıyor. Tahliyenin uzun süreceğini görerek tahliyeye kadar kira bedelini ödemeyerek mal sahiplerini mağdur ediyor. Tahliye kararının 2-2.5 yıl sürmesi sonrasında da taşınmazı borçlarıyla terk ederek başka bir yerde aynı sürece devam ediyorlar” dedi.

SÜREÇ NASIL İLERLİYOR?

Kiraz adım adım süreci şöyle anlattı: 

“Söz gelimi bir kiracı ocak ayında taşınmazı kiralıyor, 3-4 ay kirayı düzenli ödüyor. Ardında ödememeye başlıyor ve mal sahibine bazı gerekçeler ileri sürüyor. Tahminen 2-3 ayı bu şekilde geçirmeye çalışıyor.

Mal sahibi önce iyi niyetle bu duruma yaklaşıyor ama 3. ayın sonunda artık hukuki sürece başlamak istiyor. Biriken 3 aylık kira bedeli için ya ihtar gönderiyor ya da icra takibi yapıyor. Burada ilk hata aslında ihtar gönderilmesi oluyor. Çünkü aslında icra takibini doğrudan yapsa (ihtarlı ödeme emri) gönderilen icra takibi aynı zamanda ihtar yerine de geçiyor. Çünkü ihtar süreci de 1-2 ay süreceği için ve burada da ödememe durumu devam edeceği için doğrudan icra takibi yapılması daha doğru olacaktır.

DAVA AÇMAK GEREKİYOR

İhtarlı ödeme emri ile 3 aylık kira bedelini isteyen mal sahibinin icra talebinin kiracıya ulaşması sonrasında itiraz için 7 gün, ödeme için de 30 günlük süresi oluşuyor. Diyelim kiracı 7 günde itiraz etmedi ve 30 gün içerisinde de ödemedi. Hemen tahliye edebileceğini düşünen mal sahibi yanılıyor. Çünkü 30 gün geçtikten sonra doğrudan tahliye söz konusu değil. Mecburen bu sürenin sonunda İcra Mahkemesi’nde dava açmak gerekiyor.

Tahminen 6 ay civarı bir yargılama süreci oluşuyor. Eğer mal sahibi kiracısına ihtar gönderse ve sonra 30 günün sonunda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne temerrüt nedeniyle tahliye davası açsa bu süre 1 yılı da bulabiliyor. 

TAHLİYEYİ DURDURUYOR

İcra Mahkemesi’nde 6 ay, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde de 1 yıl süren davanın sonunda tahliye kararı çıkıyor ama kiracı 3 aylık kira bedelini depo ederek tahliye kararının yürürlüğünü durduruyor.

Tahliye işlemi duran mahkeme kararı istinaf mahkemesine gidiyor ve tahminen 1 yıl civarı burada görüşülüyor. 1.yılın sonunda tahliye kararı çıkıyor.

Buradan sonra kararın infaz edilmesi ve kiracının çıkarılması 1-2 ay arasında sürebiliyor. Tüm sürelerin toplamı yaklaşık 25 ay oluyor. İcra dairesine depo edilen 3 aylık kira bedeli mal sahibine ödeniyor. Ancak kiracı 22 aylık kira borcu ile evi tahliye ediyor.”

TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE KİRA SİGORTASI

AVUKAT Kiraz mal sahiplerine şu önerilerde bulundu:

1- “Kira sözleşmesinden sonra mutlaka tahliye taahhüdü alınmalı. Tahliye taahhüdünün noterden alınması zorunluluğu yok ama tahliye taahhüdü var ise kiracıya noterden ihtar göndermeden doğrudan tahliye emri ile tahliye talebini iletilebilir. Bir de mülk sahibi davanın uzun süreceğini göz önünde bulundurarak ödeme yapamayan kiracıyla uzlaşma yoluna gidebilir.  ‘Sana 2-3 ay süre veriyorum, bu dönemde kira da istemiyorum. Ancak evi şu tarihte tahliye et’ diyerek bir tahliye taahhüdü imzalatabilir. Kiracı kötü niyetli değil, ödeme güçlüğü geçen biri ise kabul eder.

2- Birkaç ay kira bedelini ödemediği için icra takibi yapılıyorsa, devam eden aylarda eğer kiracı ödememeye devam ediyorsa, her bir ay için icra takibi yapmaya devam edilmeli. Böylece her tahliye kararında kiracının 3 aylık kira bedelini depo etmesi gerekecektir.   

3- Kiralanan taşınmaz ekonomik değeri yüksek bir taşınmaz ise sigorta bedelini kiracı karşılamak kaydı ile kira sigortası yapılabilir.

4- Kiracıya noterden ihtarname göndermek yerine hem ihtar hem icra takibi yerine geçen icra dairesinden ihtarlı ödeme emri gönderilmelidir. İcra takibi yerine ihtar gönderilerek tahmini 2 ay bir süre kaybedilmektedir.

5- Kiracı ödememeye başlar ise ve işlemiş 1 yıl ve işlemeye devam edecek olan 6 ay kira bedeli için icra dairesinden kiracının eşyaları üzerinde hapis hakkı talebinde bulunabilecektir. Tahliye anında kiracının bu eşyaları haber vermeden götürmesi halinde kolluk kuvvetleri bu eşyaları 10. günün sonunda geri getirebilecektir. Bu kiracı açısından önemli bir yaptırımdır.”