Faiz indirimi nasıl etkiledi? Konutta gündem yine fiyat! Uzmanlar uyardı

Faiz indirimi sonrasında gözler konut tarafında fiyatlara ve kredilere çevrildi. Merkez Bankası 21 Ekim'de 200 baz puanlık faiz indirimiyle politika faizini yüzde 16'ya kadar indirmiş, sonrasında konut kredilerinin faiz oranlarında da indirime gidilmişti.

Ancak faiz indiriminin fiyatlarda artışa sebep olacağı öngörülürken, bu konuda uzmanların bir kısmı artışın bir süredir devam ettiğini ve bunun asıl sebebinin arz talep ve inşaat maliyet artışları olduğunu belirtirken bir kısmı da talebin yüksek olduğu konut piyasası ortamında faizlerin de etkisinin olacağının altını çizdi. İşte hurriyet.com.tr'ye görüş bildiren uzmanların konut fiyatları konusundaki incelemesi... 

"MALİYET ARTIYOR"

Eva Gayrimenkul Değerleme Cansel Turgut Yazıcı konut fiyatlarının faiz indiriminden etkilenip etkilenmediğini şöyle yorumluyor: "Konut fiyatları bir süredir artma trendinde, henüz faiz indirimini yansıtan bir atış görmedik, ilerleyen süreçte olabileceğini düşünüyoruz." 

Yazıcı maliyetlerin de konut fiyatlarını etkileyeceğini belirtti ve "Konut fiyatlarının artışının birkaç sebebi var. Biri maliyetlerin çok artmış olması. Yani yeniden inşa ederek yerine koymak, arsa maliyetini de etkileyince çok daha maliyetli ve her geçen gün bu maliyet artıyor. Maliyetler arttıkça fiyatlarda artış devam edecektir" açıklamasında bulundu. 

AYLIK 1.000 TL AVANTAJ GETİRİYOR

Yazıcı faiz indirimi sonrası vatandaşın cebinde kalacak rakamı şu şekilde açıkladı: "Bir kişinin 300 bin TL 10 yıllık kredi çektiği örneğinden yola çıkarsak faiz değişimi ona aylık 1000 TL ödemede avantaj getiriyor diyebiliriz."

"GÖZLE GÖRÜNÜR BİR ARTIŞ YOK"

Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu faiz indirimi sonrası konut fiyatlarında yaşanan artışı değerlendirdi ve "Konut fiyatlarında faiz indirimi sonrasında henüz gözle görünür bir artış yaşanmadığını söyleyebiliriz. 2020 yılının yaz döneminde konut kredisi faiz oranlarında gerçekleşen indirim sonucunda, sıfır konutların büyük bir kısmı satıldığını ve inşaat maliyetlerinde ciddi oranda artışlar görüldüğünü, mevcut talebin konut stoğunun üstünde olması nedeniyle 2021 yılında konut fiyatlarında yüksek bir artış görüldüğünü söylemek yerinde olacaktır. Bu yüksek artış son dönemde de devam ediyor ancak faiz indirimi henüz doğrudan etkisini göstermedi" açıklamasında bulundu. 

"FAİZ DEĞİL  ARZ-TALEP FARKI ETKİLER"

Budakoğlu gelecek dönemde faiz indiriminin konut fiyatlarını nasıl etkileyeceği konusunda da açıklama yaptı. Budakoğlu, "Faiz indiriminin piyasayı bir miktar daha hareketlendirmesini bekliyoruz ancak, konut stoğunun ve konut üretiminin yeterli düzeyde olmaması nedeniyle, önümüzdeki dönemde gerçekleşecek fiyat artışlarının faizden ziyade arz-talep farkından kaynaklanacağını düşünüyoruz" dedi. 

 YABANCI İLGİSİ FİYATLARI YÜKSELTECEK

Konut fiyatlarındaki artış beklentisiyle ilgili açıklamada bulunan Budakoğlu 'Mevcut konut stoğunun ve konut üretiminin talebi karşılamaması, yabancı yatırımcının ilgisi gibi faktörlerden dolayı konut fiyatlarında artış beklentisi bulunduğunu söyleyebiliriz' derken en fırsat dönemden de bahsetti ve "Genel olarak, her yıl yaz döneminde yazlık sayfiye bölgeleri dışındaki diğer şehirlerde konut satışlarının yavaşladığını, durgun bir dönem yaşandığını söyleyebiliriz. Öte yandan konut stoğunun fazla olduğu dönemlerde yıl sonuna doğru inşaat firmalarının stoklarını eritmek için indirime gittiği biliniyor ancak içinde bulunduğumuz bu dönemde stokların az olması nedeniyle bu yönde bir beklentimiz bulunmuyor"  açıklamasında bulundu. 

 2023'TEN İTİBAREN YAZLIK FİYATLARI DÜŞECEK

'Öte yandan, pandemi döneminin etkisiyle uzaktan eğitim ve uzaktan çalışma durumu nedeniyle yazlık konutların kullanımı mevsimsel kullanımdan, yıl boyu kullanıma dönüşmüş ve yazlık bölgelerde konut fiyatlarında ciddi artış görülmüştü' diyen Budakoğlu yazlık konutlardaki fiyat dalgalanmalarının nasıl ilerleyeceğini de belirtti.

Budakoğlu açıklamasında, "Özellikle yazlık bölgelerde 2023 yılı sonbaharından itibaren fiyatlarda bir miktar geri çekilme olacağını bekliyoruz. Zira eğitimin normale dönmesi ve yazlıkların bu yılın eylül ayından itibaren geçmişte olduğu gibi yazlık amaçlı kullanıma geri döndüğü görülüyor. Bu durumun sonucunda yazlık konutların kullanım süresi 2-3 ay ile sınırlı hale gelecektir. Ayrıca yeni projelerin hayata geçirileceğini göz önüne aldığımızda, yazlık konutlar için fiyatların zirveye geldiğini, önümüzdeki yıl fiyatlarda düşüş gerçekleşmesinin mümkün olduğunu düşünüyoruz" dedi. 

VATANDAŞIN CEBİNDE KALACAK RAKAM

 Budakoğlu faiz indirimi sonrasında vatandaşın cebinde kalacak rakamdan da bahsetti. Budakoğlu sözlerine şu şekilde devam etti: 

"Kamu bankaları, faiz indirimi öncesinde ortalama aylık yüzde 1,37 puan üzerinden konut kredisi kullandırıyorken, 10 yıl yani 120 ay vadeli bir kredide, 500.000 TL kredi çekildiğinde yaklaşık 8.515 TL civarı bir taksit ortaya çıkıyordu. Faiz indirimi sonrası kamu bankaları aylık yüzde 1,29 puan üzerinden kredi kullandırmaya başlamış olup, bu durumda 8.215 TL civarında bir aylık taksit tutarı oluştuğu, yani 10 yıl vadeli, 500.000 TL tutarlı bir kredide aylık 300 TL’lik bir avantaj oluştuğunu, bunu kredinin 120 aylık vadesinde değerlendirdiğimizde ise 36.000 TL tutarında bir fark oluştuğunu söyleyebiliriz." 

YILLIK DEĞER ARTIŞI YÜZDE 30

Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, "Konut fiyatları zaten bir süredir artıştaydı. Pandeminin yarattığı yeni yaşam koşullarının hareketliliğe ve dolayısıyla konut talebinde artışa sebep olması, inşaat maliyetlerinin artması ve yeni yapılan konut adedindeki düşüş bu artışın temel sebepleri olarak öne çıkmakta. Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı yüzde 30 seviyesinde, ortalama konut metrekare satış fiyatı 3 bin 483 TL, ortalama konut fiyatı 452 bin 790 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 20 yıl. 3 büyük şehre baktığımızda, İstanbul’da yıllık değer artışının yüzde 26, ortalama metrekare satış fiyatının 5 bin 111 TL, ortalama satış fiyatının 577 bin 543 TL, geri dönüş süresinin ise 22 yıl olduğu görülüyor. Ankara’da yıllık değer artışı yüzde 24, ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin 624 TL, ortalama konut fiyatı 341 bin 120 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 18 yıl. İzmir’de yıllık değer artışı yüzde 31, ortalama konut metrekare satış fiyatı 4 bin 605 TL, ortalama konut fiyatı 575 bin 625 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 23 yıl" açıklamasında bulundu. 

Artışın faize bağlanmasını değerlendiren Öğüt, "Faiz indirimi üzerinden henüz 1 hafta geçti. Bu kadar kısa bir zaman içerisinde konut fiyatlarında değişimi gözlemlemek ve yorum yapmak mümkün olmaz, fakat uzun vadede faiz indiriminin fiyatları artırmasını bekliyoruz. Özellikle kamu bankaları tarafından başlatılan faiz indirimi özel bankalar tarafından da devam ettirilirse fiyat artışını daha fazla gözlemleriz. Geçtiğimiz sene Haziran ayında öncelikle kamu bankaları, sonra özel bankalar tarafından da yapılan faiz indirimi sonrasında da konut satış adetlerinde ve aynı zamanda fiyatlarda da artış gözlemlemiştik" dedi. 

"EN AZ 1 YIL DEVAM EDECEK"

'Şu an sektörde konut stoku sıkıntısı yaşanıyor, stok azaldı' diyen Öğüt, "Bu yüzden başka amaçla üretilmiş gayrimenkullerin konuta çevrilmesi veya yeni konut üretiminin arıtılması sıklıkla konuşulan iki konu. Yeni konut üretim maliyetinde döviz bazında artışın yanı sıra kurda da ciddi artış oldu, dolayısıyla önümüzdeki dönemde de konut satış fiyatlarında artışın en az 1 yıl daha devam edeceğini söyleyebiliriz" ifadesinde bulundu. 

Öğüt artışın hangi dönemlerde yapıldığıyla alakalı ise şunları söyledi: "Konut fiyatlarında genelde Eylül ayı öncesi okullar açılmadan önce ve bahar aylarında yazlık bölgelerde artış gözlemliyoruz. Geçtiğimiz 2 yılda pandeminin etkisi ile bu trend biraz bozuldu. Uzaktan eğitim ve uzaktan çalışmanın da yaygınlaşması ile öğrencilerin yoğun olduğu illerde artış düşük kalırken, yazlık bölgelerde önemli oranlarda artışlar gözlemledik. Endeksa verilerine göre son bir yılda en fazla artış Muğla, Aydın, Antalya ve Balıkesir gibi yazlıkların yoğun olduğu illerde görüldü."

"SATIŞLARA OLUMLU YANSIYACAK"

Öğüt faiz indiriminin satışlara olumlu yansıyacağını belirtirken, "Faiz indirimi bireylerin daha uygun koşullarla ev sahibi olmasını sağlıyor, dolayısıyla satış adetlerinde artış bekliyoruz. Fakat konut fiyatlarının hali hazırda çok artmış olması ve stokun azalması sebebiyle satış adedindeki artışın geçtiğimiz sene yapılan faiz indirimindeki kadar yüksek olmayacağını söyleyebiliriz. Ama mutlaka satış adetlerini olumlu yönde etkileyecektir" açıklamasında bulundu. 

"FAİZ İNDİRİMİ ETKİLEDİ"

Gayrimenkul Danışmanı Şule Alp ise faiz indiriminin etkisi olabileceğini söylemenin yanı sıra şunları ekledi: "Konut talebinin oldukça güçlü olduğu, emlak danışmanlarının özellikle İstanbul’da satışa sunacak portföy bulmakta zorlandığı bir dönemden geçtiğimizi söyleyebiliriz. Talebin yüksek olduğu bu ortamda, faiz indiriminin de talebi daha da arttırma yönünde bir etkisi olabileceğini söylemek yerinde olacaktır."

PANDEMİ DÖNEMİNDE BENZER SÜREÇ YAŞANMIŞTI

Alp benzer sürecin faizlerin yüksek olduğu dönemde de yaşandığını söyledi ve "Faiz indiriminin beklendiği gibi konut fiyatlarının yükseltti. Pandemi döneminde verilen düşük faizli konut kredisinde de benzerini yaşamıştık. O zaman da ev fiyatları bir anda yüzde 20-30 zamlanmıştı. Şimdi de beklendiği gibi konut kredilerinde faiz oranlarının düşürülmesiyle ev fiyatlarının artması bir oldu. Uzun zamandır konut piyasasında durgunluk vardı. Piyasa hareketlensin diye kamu bankaları indirim yaptı ancak satıcılar da hemen ardından zam yapmaya başladı. Özellikle ikinci elde fiyatlar yüzde 10-20 oranında arttı. Örneğin 500 bin TL’lik ev 550 bin TL oldu. Yani faiz indirimiyle sağlanan avantaj, satıcıların fiyatları artırmasıyla anlamını yitirdi. Alıcı için avantajı kalmadı" dedi. 

"FİYATLARDA ARTIŞ DEVAM EDER"

Alp konut fiyatlarındaki artışı değerlendirdi. Artışla ilgili 'Artan emtia fiyatları ve döviz farkı gayrimenkul sektöründe fiyatları yükseltiyor. O nedenle fiyatlar artmaya devam edecek. Kaldı ki maliyet artışları henüz tam anlamıyla ev fiyatlarına yansımadı. Yeni projelerde satışlar daha da yükselecek. Demirinde eviyesine kadar her şey dolarla alındığı için yüzde 30-40 oranında artacak' açıklamasında bulundu.