Emlak Vergisi'nde asgari sınır kafa karıştırıyor

Emlak Vergisi Genel Tebliği de çıktı, artık belediyeler için bahane kalmadı. Vatandaşlar 30 Eylül 1998 akşamına kadar beyanname verip, vergilerinin ilk taksitlerini yatıracaklar. Ancak, sadece 1998’de uygulanan ‘asgari sınır’ hem vatandaşın, hem de belediyelerin kafasını karıştırıyor.

Vergi Reform paketinin, Emlak Vergisi beyan dönemi içinde açılması ve Emlak Vergisi'nde de önemli değişiklikler yapılması nedeniyle büyük bir kargaşa yaşanmıştır. Halen de yaşanmaktadır.

Kanun çıkmıştır. Uygulama da yeni hükümlere göre başlamıştır. Gazetelere yansıyan haberlere göre, bazı belediyeler uygulamalar için tebliğ çıkmasını beklediklerini ifade etmişlerdir. Şu anda tebliğ çıkmış bulunmaktadır.

Ancak, yeni kanunun sadece 1998 yılında ödenmesi gereken vergiye getirdiği özel asgari sınır kafaları karıştırmakta, birçok kişi bu sınır hesabını pek mantığa uygun bulmamakta ve bu yüzden, yeni hükümleri bir türlü anlamak ve benimsemek istememektedir. Bu yüzden tebliğe rağmen, kargaşa bir süre daha yaşanacak gibi görünmektedir.

Aslında, gerçekten vergileme tekniğine de aykırı olan bu uygulama, biraz da zaruretten doğmuş ve bu kanunu yapanlar bir emrivaki karşısında böyle bir hükmü koymak zorunda kalmışlardır.

Emlak Vergisi Beyanname verme süresi bu döneme mahsus olmak üzere 30 Eylül 1998 tarihine kadar uzatılmıştır.

BEYAN DEĞERİ NEDİR?

Emlak Vergisi'nde beyan değeri aslında öteden beri ‘‘Rayiç Bedel’’dir. Yani beyan tarihinde normal alım - satım bedelidir.

Ancak, her dönem tespit edilen arsa metrekare fiyatları ile, inşaat metrekare maliyetleri dikkate alınarak hesaplanan bir tutar ‘‘Asgari Beyan Değeri’’ olarak kabul ediliyor ve bu bedelden daha aşağı bedelin beyanı söz konusu olamıyordu. Asgari bedelden daha yüksek bedelin beyan edilmesi ise hem mümkündü, hem de birçok emlak için zaruri idi. Fakat hemen hemen herkes bu asgari bedelle beyana alıştığından kimse, beyan edilen emlakın, gerçekte rayiç bedelinin ne kadar olduğunu düşünmüyor ve sormuyordu. Oysa, gerçek alım - satım bedeli ile asgari beyan bedeli arasında 5-10 kata kadar varan farklılıklar oluyor, ama kimse sesini çıkarmıyordu.

Hatta bu uygulamaya öyle alışıldı ki, birçok belediye (örneğin Kadıköy Belediyesi), eski beyannameleri bilgisayara girdi, yeni arsa ve inşaat maliyetlerine göre, yeni beyan değerini hesapladı ve beyannameleri kendisi düzenledi. Emlak sahibinin düzenlediği beyannamelere itibar bile etmedi ve bilgisayardan çıkardığı beyannameleri mükelleflere imzalatıp vergileri tahsile başladı.

YİNE RAYİÇ BEDEL

Yeni kanunun prensip olarak ‘‘Rayiç bedel’’den beyan edilme esasında bir değişiklik yapmadı. Üstelik bu hususun birçok yerde altını çizdi. Mükellefleri rayiç bedelden beyan etmeye zorlamak için, aşağıda ayrıca açıklayacağımız değişik bazı hükümler koydu. Vergi nispetlerini de sırf bu amaçla azalttı. Alım satımdaki harçların toplam yüzde 9.6 (alıcı için yüzde 4.8 + satıcı için yüzde 4.8) olan yükünü de toplam yüzde 2'ye (alıcı için yüzde 1 satıcı için yüzde 1) bu sebeple indirdi. Çünkü emlaktaki düşük beyan daha sonra veraset ve İntikal Vergisi'nin ve daha da önemlisi emlak alım satımı ile ilgili Gelir Vergisi'nin de kaybına sebep oluyordu.

Bütün bu tedbirler Asgari Değer esasına göre hesaplanan bedel yerine daha yüksek bir rayiç bedelden beyanname verilmesini sağlar mı bilemiyoruz. Mutlaka etkili olacaktır, ama bunun ölçüsüne aşağıdaki açıklamalarımız sonunda her emlak sahibi kendisi karar verecektir.

Evinizin değerini iyi belirleyin

Emlak Vergisi Beyannamesi'ni her şey aydınlanmadan önce vermenin sakıncalı olacağı yönündeki yaygın kanaati haklı çıkaran en önemli düzenleme Gelir Vergisi Kanunu'nda yapılmıştır. Gayrimenkul alım satımından doğacak karın vergilendirilmesinde yapılan değişikliklerle, 1998 yılında beyan edilecek gayrimenkullerin değerleri ile satışı yapılacak gayrimenkullerin kazanç hesabında dikkate alınacak iktisap bedelleri irtibatlandırılmış ve böylece gelir vergisi açısından, Emlak Vergisi Beyannamesi'nde beyan edilecek rayiç bedel çok önem arz eden bir duruma gelmiştir. Şöyle ki:

Eskiden, satın alınmış bir gayrimenkul (Mesken, işyeri binası, arsa, arazi), satın alma tarihinden itibaren 54 yıl geçtikten sonra satılırsa herhangi bir Gelir Vergisine tabi değildi.

Yeni kanuna göre; bu istisna prensip olarak kaldırılmıştır. Sadece mesken olarak kullanılan binalarla, köy kıymet defterine kaydedilmesi gereken gayrimenkullerde bu istisna 5 yıl üzerinden dikkate alınarak, 2008 yılına kadar yani on yıl süre ile uygulanmaya devam edecek, 2009 yılından itibaren de tamamen kalkacaktır.

İşyeri olarak kullanılan binalarla belediye sınırları içinde veya mücavir alanlarda bulunan arsa ve araziler için bu istisna 1.1.1999 tarihinden itibaren tamamen kaldırılmış olacaktır.

Gerek meskenlerin istisna sınırları dışında kalmaları durumunda, gerekse işyerleri ile arsa ve arazilerde, bir satış olduğunda, satış bedeli ile iktisap bedeli arasındaki fark kazanç olarak gelir vergisine tabi olacaktır.

BEDEL HESABI

Böyle bir satışta, satış bedeli bilinecek de iktisap bedeli nasıl hesaplanacaktır. İşte bu sorunun cevabı 30 Eylül 1998 tarihinden önce alınmış gayrimenkuller için Emlak Vergisi Beyannamesi'nden çıkarılacaktır.

30 Eylül 1998 tarihinden önce edinilmiş gayrimenkullerde iktisap bedelleri, 1998 yılında verilmiş olan emlak beyannamelerindeki bedeller esas alınarak hesaplanacaktır.

Yani, bu yıl beyan edilecek değerler 30 Eylül 1998 itibariyle sabitleştirilecek ve bu bedelin üzerinde bir satış yapılırsa o zaman bir kazanç teşekkül edeceği varsayılacaktır. Çünkü gayrimenkullerde satış karı 30 Eylül 1999 tarihinden sonraki değer artışları olarak kabul edilecek böylece eski değer artışları kapsam dışına çıkarılmış olacaktır.

İktisap bedelindeki bu belirleme sadece 1998 yılı beyanında olacaktır. Yani ilerde, örneğin 4 yıl sonra, yeni genel beyanda gösterilen bedeller, gelir vergisi uygulamasında artık kullanılmayacaktır. 4 yıl sonrada hatta 10 yıl sonrada geriye dönülecek ve 1998 yılında beyan edilecek değerlere bakılarak iktisap bedeli hesaplanacaktır.

Bu bakımdan bu yıl beyan edilecek değerler, eğer o gayrimenkul ilerde satılacaksa, çok ama çok önem arz edecektir.

30 EYLÜL VE SONRASI

Bu arada beyan edilecek rayiç bedel iktisap bedeli sayılacaktır, ancak bu bedel hep aynı kalamayacaktır. Beyan edilecek değer 30 Eylül 1998 tarihindeki değer sayılacaktır. (Beyan daha önceki aylarda yapılmış olsa da yine 30 Eylül 1998 tarihli değer sayılacaktır.) Satış ilerki tarihlerde yapıldığında, iktisap bedeli hesaplanırken 30 Eylül 1998 tarihinden gayrimenkulün elden çıkarıldığı ayın başına kadar Devlet İstatistik Enstitüsü'nce belirlenen Toptan Eşya Fiyat Endeksi dikkate alınacaktır. Böylece iktisap bedeli toptan eşya fiyatlarındaki artışa paralel olarak artırılmış olacaktır.

30 Eylül 1998 tarihinden sonra alınacak gayrimenkuller içinde bu endeksleme yapılacak ve iktisap bedelleri öyle hesaplanacaktır.

Yukarda gelir vergisi ile ilgili olarak açıkladığımız önemli hususlar, sadece şahsi mülklerle ilgilidir. Bir şirketin veya işletmenin aktifinde bulunan gayrimenkullerle ilgisi yoktur. Onların iktisap bedelleri ve satış kazançlarının nasıl hesaplanacağı ilgili kanunlarında açıklanmıştır.

İlerde bir gün gayrimenkullerin satılabileceği düşüncesi ile ilan edilen ölçülerle bulunacak ve gerek rayiç bedellere göre çok düşük kalacak değerlerde fazla ısrar edilmemeli, beyan bu değerlerin üzerinde bir değerle yapılmalıdır.

Emlak Vergisi nasıl hesaplanacak?

Yeni kanunun yayın tarihi itibariyle iki türlü mükellef ortaya çıktı. Birincisi, emlak beyannamesini verenler, ikincisi beyannameyi vermeyenler.

Hemen şunu ifade edelim ki, beyanname verenler ile vermeyenler arasında, 1998 yılı için, ödenecek vergi açısından herhangi bir külfet farkı yok.

1998 yılında, örneğin meskenlerde, ödenecek vergi her halukarda Asgari Değer esasına göre hesaplanan beyan değerinin binde 4'ünden az olmayacaktır.

Beyanname verenler isterlerse şöyle hareket edebileceklerdir:

Meskenlerini asgari beyan değeri ile beyan edenler, bu bedelde ısrarcı olabilecekler ve yeni bir düzeltme beyannamesi vermeyebilecekler. O zaman ödedileri veya ödeyecekleri vergi değişmeyecektir.

İsterlerse bedeli bir miktar artırarak yeni beyanname verebilecekler ve eskisinin iptalini isteyebileceklerdir. Artırılan miktara göre yeni vergiyi binde bir oranına göre hesaplayacak, ancak çıkan vergi tutarı asgari beyan değerinin, 1998 yılı için binde 4'ünden aşağı olamayacağı için beyan ettiği yeni değer asgari değerin 4 katından aşağı ise farkı ayrıca ödemek zorunda kalacaktır.

BİR ÖRNEK VERELİM

Bir meskenin ilk beyanı asgari beyan değeri olmak üzere, 5 milyar liradan yapılmış ve binde 4'ten 20 milyon lira vergi hesaplanmış olsun. Şimdi bu beyanı yapan kişi yeni beyanname verip beyanını artırmak istiyor diyelim.

Eğer 10 milyar lira beyan ederse, ilk hesaplanacak vergi binde birden 10 milyon lira çıkacaktır. Bu önceki beyana göre hesaplanan 20 milyon liradan düşük olacağından 10 milyon lirada fark ödeyecek, dolayısıyla sadece 1998 yılı için ödeyeceği vergi yine 20 milyon lira olacaktır. Ancak 1999 ve sonraki yıllarda yeni değerler üzerinden binde bir nispetine göre hesaplayacağı vergiyi ödeyecektir. Herhangi bir fark ödemesi artık söz konusu olmayacaktır.

Eğer 20 milyar beyan ederse, binde birden hesaplanacak vergi 20 milyon çıkacaktır. İlk beyana göre hesaplanan vergide aynı olacağından ilave bir işlem yapılmayacak sadece bedel artırılmış ancak ödenecek vergi değişmemiş bulunacaktır.

Eğer 30 milyar beyan ederse binde birden hesaplanacak vergi 30 milyon lira olacak bu miktar, ilk hesaplanan 20 milyonluk vergi tutarından büyük olduğu için 30 milyon lira vergi aynen ödenecektir.

BİR BAŞKA ALTERNATİF

İlk beyan edilen rakam, Asgari Değer esasına göre hesaplanan bedelden daha yüksek olmuş olabilir. O takdirde yeni hesaplanacak vergi ilk yüksek beyana göre hesaplanan vergiden değil, asgari beyan değerine göre hesaplanacak vergiden düşük olmayacaktır.

Yani, asgari beyan değeri 5 milyar iken, aynı şahıs bunu 8 milyar beyan etmiş ve vergisini de 32 milyon lira olarak hesaplamış olsa, 1998 yılı ödenecek vergi 32 milyon liradan değil, asgari değer olan 5 milyar lira üzerinden hesaplanacak, yine 20 milyon liradan aşağı olmayacak ve yukarıdaki alternatiflere göre farklar 20 milyon liraya göre hesaplanacaktır.

Henüz beyanname vermeyenlerin durumları ise şöyle olacaktır:

İlan edilen ölçülere göre emlakın bedellerini hesaplayacaklar ve buna eski nispetleri uygulayarak, 1998 yılında ödeyecekleri asgari vergiyi hesaplayacaklardır.

Daha sonra beyan edecekleri rayiç bedele karar vereceklerdir. Karar verirken de yukarıdaki hesaplamaları yapıp, ilerde ödeyecekleri vergileri de dikkate alacaklardır. Böylece daha önce beyanname vermiş olanlarla bir farkları olmayacaktır. Sadece bu durumdakiler iki iş yapmamış olacaklar ve bir beyanname ile meselelerini halletmiş bulunacaklardır.

Durumu özetlersek, ister yeni beyanname verilsin, isterse eski beyannameler düzeltilsin önce beyan edilen değeri yeni vergi nispetleri uygulanarak vergi hesaplanacak, sonra ilan edilen ölçülere göre çıkan asgari beyan değerine eski vergi nispetleri uygulanarak vergi hesaplanacak ve bunun bu iki tutardan hangisi büyükse o ödenecektir.

Tabi bu mukayese sadece 1998 yılı için yapılacak, 1999 yılı ve sonraki yıllarda vergi, fiilen beyan edilen değere yeniden değerleme oranı uygulanarak artırılacak tutara yeni Emlak Vergisi oranları uygulanmak sureti ile hesaplanacaktır.

Vergi matrahı artık her yıl değişecek

Yeni kanunun, getirdiği en önemli yeniliklerden birine göre, Emlak Vergisi'nin matrahı ve dolayısıyla ödenecek vergi tutarı her yıl ‘‘Yeniden Değerleme oranında’’ artırılacaktır. (Yeniden değerleme oranı her yılın sonunda, fiili enflasyona göre hesaplanmakta ve Maliye Bakanlığı'nca ilan edilmektedir. Örneğin 1997 yılı sonunda ilan edilen yeniden değerleme oranı yüzde 80.4 idi.)

Örneğin bu yıl 10 milyar liradan beyan edilen bir mesken için binde birden 10 milyon lira vergi hesaplanacaktır. (Bu binanın asgari değer esasına göre değerinin 2.5 milyar liradan aşağıda olduğu varsayılmıştır.)

1998 yılı sonunda ilan edilecek yeniden değerleme oranının yüzde 80 olacağını kabul edersek, o emlakın vergi değeri (10 milyar x yüzde 80=) 18 milyar olacak ve vergisi de binde 1 oranından 18 milyona çıkacaktır. Bir sonraki beyan dönemine kadar hep bu şekilde yıllık olarak artırılarak vergi ödenecektir. Bilindiği gibi eskiden beyan edilen değerden 4 yıl boyunca aynı vergi ödeniyordu.

Konutlarda binde 4'ten binde 1'e indi.

İşyeri olarak kullanılan binalarda binde 5'ten binde 2'ye düştü.

Arsalarda binde 6'dan binde 3'e indi.

Arazilerde ise binde 3'ten binde 1'e indi.

Bir tek meskeni olan emeklilerin şimdiye kadar kararnamelerle yüzde 2'ye indirilmekte olan vergi nispetlerinin de sıfıra kadar indirilebilmesi için Bakanlar Kurulu'na yetki verildi.