Dönüşümde yeni dönem

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’nun uygulama yönetmeliğinde değişikliğe gidildi. Dönüşümü hızlandıracak düzenlemeler dün Resmi Gazete’de yayınlandı. Riskli yapı tespitinden anlaşma sürecine, yıkımdan yeniden yapıma kadar her alanda süreci hızlandıran adımlar atılması dikkat çekti. Bundan sonra riskli yapı tespiti hızlanacak, 3’te 2 anlaşma olan yerde oybirliği aranmayacak. Yıllarca 3’te 2 anlaşma oranını yakalayamayan yerlerde ise arsa satışının önü açılacak. Bakanlık yeni düzenleme ile dönüşüm kapsamında inşaat yapacak müteahhitlerden teminat isteyecek.

Dönüşümde ilk adım riskli yapı tespiti. Tespit başvuruları artık elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılacak. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bizzat veya şikayet üzerine ilçe belediyelerinden riskli yapı tespiti talebinde bulunabilecek. Yapı tespit masraflarından vatandaş hissesi oranında sorumlu olacak ve 1 ay içinde ödeme yapması gerekecek. Vatandaş riskli yapı raporuna 15 gün içinde itiraz edebilecek. Dönüşümde bugüne kadar tahliye edilen binalarda elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kesilimi yapılırken maliklerin görüşü alınmıyordu. Artık hak sahiplerinin görüşü de alınacak. Kimi zaman elektriği suyu kesilen vatandaş evi zorunlu olarak boşaltıyor, bu da mağduriyet yaratıyordu. Düzenleme ile bunun önüne geçilecek. Kesintilerin sonrasında yıkım ruhsatı verilecek. Yıkılmayan yapılarda bakanlık devreye girip yine faturasını vatandaşın ödeyeceği şekilde yıkım yapacak.

ANLAŞAMAYANA ÇÖZÜM

Yeni düzenlemeden kilitlenen dönüşüm alanlarına da çözüm getirildi. Bundan sonra vatandaşlar riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazlar için ‘ortaklığın giderilmesi’ davası açılabilir. Bu da şu anlama geliyor; evler yıkılmış, arsa boş bekliyor ama hak sahipleri 3’te 2 çoğunluğu sağlayamıyor. Şimdi bu kişiler dava açarak mümkünse arsanın paylaştırılmasını, değilse de arsa satışı isteyebilecek. Ancak uzmanlar açık arttırma ile yapılacak satışta arsa sahibinin zarara uğrayabileceğini de belirtiyor.

Dönüşümde bir yapı adasında ya da bir binada vatandaşın tamamının onay vermesi her zaman mümkün olmuyor. Bu nedenle 3’te 2 anlaşma sağlanmasıyla süreç başlıyor. Kimi zaman mahkeme kararlarında dönüşüm yasasında yazan oybirliği tanımı sorun yaratıyordu. Yeni uygulama yönetmeliğinde tüm işlemler için 3’te 2 çoğunluğu ile karar verileceğini belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “15. maddede önemli bir değişiklik yapılarak ‘öncesinde oybirliği ile anlaşmaya çalışılır’ şeklindeki düzenleme tamamen kaldırıldı. Bakanlık tüm yargı kurumlarına net bir şekilde riskli yapı ve alanlarda 3’te 2 ile anlaşmanın yıkım öncesi ve sonrasında geçerli olduğunu belirtti” dedi. Öte yandan alınan karar, 3’te 2’nin kararına katılmayanlara noter yoluyla iletilecek ve 15 gün süre verilecek. Teklifin kabul edilmemesi durumunda payları satışa çıkacak. Riskli alanda Hazine alım yaparken riskli yapıda yapmayacak.

KİRA DÜZENLEMESİ

Kira yardımı konusunda düzenleme getirildiğini belirten Kiraz, “Tahliyeden itibaren 1 yıl içinde talep edilmemesi halinde alınamayan bu hakka yönelik ilave bir yeni süre getirildi. Buna göre artık yıkımdan itibaren de 3 ay içinde başvuruda bulunulması halinde kira yardımı yapılabilecek” dedi. Harç muafiyetleri konusununda netleştiğini ifade eden Kiraz, noter harçları, tapu ve kadastro harçları, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve initkal vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücretlerden dönüşüm projelerinin muaf olduğunu söyledi.

TÜM YETKİ BAKANLIKTA

BİRÇOK yetkinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda toplandığını belirten Av. Kiraz, “Düzenleme ile riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı alanları ‘uygulama alanları’ olarak belirlenmiş ve bu alanlarda bakanlığa önemli yetki devirleri yapılmıştır. Bakanlık uygulama alanlarında plan dahil her türlü işlemi yapma hakkını elde etti” dedi. Kiraz, düzenleme ortaklık payı, kısaca DOP olarak bilinen uygulamaya da bakanlığın müdahale edebileceğini ekledi.

DÖNÜŞÜM kapsamında yapılan projelerde vatandaşın mağdur olmaması için de önlem alındığını belirten Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum şunları söyledi: “Bundan böyle belli kriter sağlayanlar dönüşüm uygulamaları yapabilecek. Ülkemizde artık hiçbir inşaat yarım kalmayacak. Bundan sonra dönüşüm işlerini üstlenecek müteahhitler inşaat maliyetinin yüzde 10’u kadar teminat verecek ya da tamamlama sigortası yaptırması gerekecek. Ayrıca biz, vatandaşın ve müteahhittin mağduriyet yaşamaması için yapı müteahhitliğini sınıflandırmıştık. Müteahhitlerimizin belli başlı mali ve teknik yeterliliklere sahip olması zorunluluğunu getirmiştik. Şimdi dönüşüm yapacak müteahhitlerde bir üst sınıfın standartını arayacağız. Maketten satışa son vermiştik. Bundan böyle müteahhit, inşaatın ilerlemesine göre satış yapabilecek. Yönetmeliğimiz 2 Eylül’de yürürlüğe girecek.”