Dönüşümde 3’te 2 oyunu
Güncelleme Tarihi:
Kentsel dönüşüm, deprem riski altındaki alanların yenilenmesine odaklanırken, rant peşindeki bazı müteahhitler vatandaşı ‘çoğunluk’ oyunuyla kandırmaya çalışıyor. Dönüşüm simsarları, riskli alan ilan edilmemiş ya da risk raporu alınmamış yapılarda üçte iki çoğunluk şartını öne sürüyor. Ancak riski olmayan binalarda üçte iki çoğunluk değil ‘oybirliği’ şartı geçerli oluyor.
EKİM ayında başlayan kentsel dönüşüm, deprem riski altındaki alanların yenilenmesine odaklanırken, rant peşinde koşan ‘dönüşüm simsarları’ yeterli bilgi sahibi olmayan vatandaşı ‘çoğunluk’ oyunuyla kandırıyor.
Kentsel dönüşümü hayata geçirecek ‘Afet Yasası’ndaki üçte iki çoğunluk şartını öne süren bazı müteahhitler, riskli alan ilan edilmemiş ya da riskli bina raporu almamış binalarda dönüşüm için diretiyor. Ancak, bu şartları yerine getirmeyen yapılarda üçte iki çoğunluk değil, oybirliği şartı aranıyor. Özellikle Bağdat Caddesi, Caddebostan gibi merkezi ve değerli lokasyonlarda bu yolu seçen müteahhitler, hak sahipleriyle anlaşma yapıp, sözleşmelere de anlaşmalardan vazgeçmek isteyenlerin bir bedel ödemesine ilişkin madde koyduruyor.
RİSKLİ YAPI OLMALI
‘6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’na göre dönüşümün başlayabilmesi için bazı şartlar bulunuyor. Dönüşümün başlayacağı riskli alanlar Bakanlar Kurulu kararıyla ilan ediliyor. Binasının riskini tespit ettirmek isteyenlerin ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen lisanslı kuruluşlara başvurması gerekiyor. Eğer, lisanslı kuruluş binanın riskli olduğuna karar verirse, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne bildiriyor. İl Müdürlüğü de durumu tapu müdürlüğüne bildiriyor. Ardından hak sahiplerine tapudan bir yazı gönderiliyor. Eğer herhangi bir itiraz olmazsa, Bakanlık riskli yapı veya site maliklerine yıkım için 60 gün günden az olmamak üzere süre veriyor.
MÜTEAHHİT DAHİL OLAMAZ
Kanuna göre, sürecin bu şekilde işlemesi ve müteahhitlerin bu aşamadan sonra devreye girmesi gerekiyor. Yıkım izni alan hak sahiplerinin, müteahhiti ve tasarımı seçip, üçte iki çoğunlukla anlaşması gerekiyor. Ancak, bir çok müteahhit dönüşüm sürecine ilk aşamada dahil oluyor. Hem riskli yapı tespitini kendisi yaptırıyor hem de riskli yapı raporu alınmadan hak sahipleriyle anlaşma yapmaya başlıyor. Müteahhit anlaşmaları yaptıktan sonra binanın risksiz olduğu tespit edilirse, dönüşüm süreci de tıkanıyor.
OYBİRLİĞİ ŞARTI
Çünkü bina ‘riskli yapı’ olarak belirlenmediyse, Afet Yasası’na göre uygulama yapılmıyor. Eğer yapıda risk tespit edilmiyorsa dönüşüm yapmak isteyen müteahhitlerin, tüm bağımsız bölüm sahipleri ile anlaşması gerekiyor. Başka bir deyişle, oybirliği ile karar alması gerekiyor. Bir daire veya dükkan sahibi karşı çıktığında dönüşüm yapılamıyor. Ancak müteahhitler, vatandaşın yasa hakkında yeterli bilgi sahibi olmamasından yararlanarak, bina riskli değilse bile üçte iki şartını öne sürerek dönüşümde diretiyor.
Dönüşüm nasıl ilerliyor
Riskli yapı tespiti için Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlara veya şirketlere başvurulur.
Gerekli incelemeler yapıldıktan sonra yapı için risk raporu hazırlanır.
Bu risk raporu, Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne gönderilir. Müdürlük de bunu Tapu Müdürlüğü’ne bildirir.
Ardından rapor hak sahiplerine taahhütlü olarak bildirilir ve itiraz varsa 15 gün içinde yapılır.
Rapor onaylanırsa, Bakanlık riskli yapı veya site maliklerine yıkım için 60 gün günden az olmamak üzere süre verir.
Görüşme yapılan müteahhit ile hak sahiplerinin en az üçte iki çoğunluğu arasında protokol imzalanır. Bu protokol de Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne sunulur.
Sözleşmeler iptal olmalı
GAYRİMENKUL Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, Afet Yasası kapsamında riskli yapı tespiti yapılmadan sözleşme imzalyanların hukuki durumu hakkında şunları söyledi: “Gerek yasa gerekse yeni yayınlanan yönetmelikte çok açık bir şekilde belirtildiği üzere riskli yapı tespiti yapılıp kesinleşmeyen, yıkım yapılmayan ve kat maliklerince toplantısı yıkım sonrasında gerçekleştirilmeyen bir taşınmazda yapılacak tüm sözleşmeler hukuki olarak geçerli olmayacaktır kanaatindeyiz. Hukuki olarak tehdit ve zorlama içeren bu sözleşmelere maruz kalan vatandaşlarımızın hem bu sözleşmelerin iptalini isteme hem de cezai olarak bu sözleşmeleri imzalattırma zorlamasında olanlara karş savcılıklara başvurma hakları vardır.”