Dönüşüm süreleri kısalıyor rezerv alanları artıyor: Kentsel dönüşümde yeni rota

Önümüzdeki hafta komisyonda görüşülecek teklifin yasalaşması halinde süreç şöyle işleyecek: Teklifle, mahkemelere konu olan rezerv yapı alanı tartışmalarına son veriliyor. Mevcut uygulamada bir yerin rezerv alanı olabilmesi için ‘üzerinde yapı olmaması ve meskun mahal dışında yer alması’ gerekiyordu. Ancak acil ihtiyaç gerekçesiyle İstanbul, Ankara, İzmir gibi bazı kentlerin merkezlerinde yer alan ve üzerinde yapı olan yerler rezerv yapı alanı ilan edilmiş, hak sahipleri de mahkemelere baş vurarak kararın iptalini istemişlerdi.

MESKUN MAHAL ŞARTI KALKIYOR

Yeni düzenlemeyle rezerv yapı alanı tanımındaki ‘yeni yerleşim alanı olarak’ ifadesi yasadan çıkarılarak, meskun mahal şartı kaldırılıyor. Böylece şehir merkezlerindeki değeri yüksek yerler de dahil olmak üzere gerekli görülen tüm alanlar rezerv yapı alanı ilan edilebilecek. Rezerv yapı alanı ilan edilen yerler dönüşüm için boşaltılıp yerine depreme dayanıklı binalar yapılacak.

Yeni düzenlemeyle rezerv alanı ilan edilen yerlerde de artık yapıların riskli olup olmadığına bakılmaksızın elektrik, su ve doğalgazı kesilebilecek. Verilen tüm kamu hizmetleri durdurulabilecek. Mevcut uygulamada sadece riskli alanlardaki yapılarda bu hizmetler durdurulabiliyordu.

MÜLK SAHİBİ DE TALEP EDEBİLİR

Rezerv yapı alanını kamunun dışında mülk sahibi olan kişi ya da şirketler de talep edebilecek. Bu durumda talep edilen alanlar incelenecek ve arsanın yüzde 30’u tapu olarak ya da bu orandaki değeri nakten Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilerek rezerv alanı ilan edilebilecek. Teklifin hazırlık sürecinde de yer alan Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Ali Yüksel, yeni düzenlemeyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına kamu kurumlarına tahsis edilmiş olan mülkiyeti Hazine ait yerleri kurumlardan isteme yetkisi verildiğine dikkat çekti. Yüksel, “ÇŞİB’nin kendi başına tüzel kişiliği olmaması önemli bir engeldi. Bu yüzden tapu edinemiyor, doğrudan hazine mallarını tahsis alabiliyordu. Bu kez Başkanlık tüzel kişiliği olduğu için, Başkanlık daha güçlü bir şekilde tapu edinecek, mülkiyeti kendisine geçirebilecek. Bu şekilde riskli alan ya da rezerv alanı ilan edilen yerdeki hazine taşınmazlarının tapusunu doğrudan isteyebilecek” dedi.

SÜREÇ BÖYLE İŞLEYECEK

Teklifin bu haliyle yasalaşması halinde riskli yapıların dönüşüm süreci kısalacak ve hızlanacak. Uygulama şöyle işleyecek:

- Riskli yapı tespiti maliklerce yaptırılacak ve sonuç Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da belediyelere yani idareye bildirilecek. Maliklerin karar sürecinde üçte iki çoğunluk şartı yerine artık salt çoğunluğun kararı geçerli olacak. Salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan mülk sahiplerinin hisseleri diğer paydaşlara rayiç bedel üzerinden satılacak. Paydaşların almaması halinde dönüşümü yapacak olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ya da belediye satın alabilecek. Rayiç bedele yapılan itirazlar da kentsel dönüşüm sürecini artık durdurmayacak. Mahkemelerin farklı bir bedel belirlemesi durumunda mülk sahibine ilave ödeme yapılacak.

- Arsa payları üzerinde haciz, ipotek gibi tapu şerhi bulunması dönüşümü durdurmayacak, bu şerhler sadece hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilecek. Bu kişinin başka bir yerde ikamet edebileceği üzerine kayıtlı konutu yoksa sadece oturma hakkı verilecek. Hak sahibi ölmüşse oturma izin hakkı eşine geçecek. Ancak bu hak mirasçılarına devredilmeyecek. Riskli yapı tespitini resen idareler de yaptırabilecek.

-Riskli yapı tespitinin engellenmesi durumunda idare kolluk kuvveti eliyle kapalı kapıları açtırarak resen tespit yaptırabilecek. Mevcut uygulamada mülk sahipleri riskli yapı kararını engellemek için başka şehir ya da ülkelere gittiğinde o binalarda tespit yapılamıyordu. Yeni düzenlemeyle mülk sahiplerinin evde olma şartı aranmayacak.

-Riskli yapı tespitine karşı maliklerce 15 gün içinde itiraz edilebilecek. Bu itirazlar teknik bir heyet tarafından incelenip karara bağlanacak.Düzenlemeyle riskli yapı tespit kararlarında tebliğ süreci de hızlandırılıyor. Tebliğler artık mülk sahibine posta yoluyla değil direkt e-Devlet ve muhtarlığa askı asılmak suretiyle gönderilecek. Böylece tebliğin mülk sahibine ulaştığı resmen belgelenmiş olacak. Tüm bu kararlarla kentsel dönüşüm sürecinin en az 6 ay kısalacağı öngörülüyor.