Dönüşüm mağdurundan satılık arsa
Güncelleme Tarihi:
İstanbul Fikirtepe’de 9 yıl önce başlayan kentsel dönüşüm süreci binlerce mağdur yarattı. İflas eden firmaların kimi projeye hiç başlamadı, kimi yarım bıraktı. Yeni ev hayali kurarken elindekinden de olan vatandaşlar uzun yıllar kira yardımı da alamayınca geçim sıkıntısı yaşadı. Dönüşümden umudunu kesenler arsa paylarını birer birer satmaya başladı. Bir dönem 10-12 bin liraya kadar çıkan metrekare fiyatları bugün 4-5 bin liraya düştü.
İstanbul Fikirtepe kentsel dönüşümün en zor ilerlediği bölge oldu. 2011’de başlayan dönüşüm sürecinde birçok proje tamamlansa da, yarım kalanların sorunu hala çözülemedi. Yeni bir ev hayaliyle müteahhit firmayla anlaşan binlerce aile mağdur oldu. Firmalar ekonomik zorlukları gerekçe gösterip ya projeleri yarım bıraktı ya da hiç başlamadı. Yine aynı gerekçeyle vatandaşa taahhüt edilen kira yardımı da yapılmadı. Yeni evini beklerken kiracı durumuna düşen aileler geçim sıkıntısı nedeniyle arsa paylarını satmaya başladı.
Yeni Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Engin Akgüzel dönüşüm sürecinde değer kazanan bölgenin yarım kalan inşaatlar ve bölgenin negatif algısı nedeniyle giderek değer kaybettiğini söyledi. 2003-2005 yıllarında arsa metrekare fiyatının bin-2 bin lira olduğunu belirten Akgüzel, “2008-2010’da fiyatlar 3-5 bine geldi. 2011’de özel imar uygulama alanı ilan edildikten sonra 6-8 bin liraya, 2014-2015 yıllarında ise 10-12 bin liraya ulaştı. Bölgenin konumu fiyat artışında önemli bir rol oldu. Zaman içerisinde Fikirtepe’de yaşanan olumsuzluklar, ‘Fikirtepe bitmez’ algısı, yarım kalan projeler değer kaybı yarattı. Bugün bölge vatandaşı arsalarını metrekaresi 3 bin 500- 5 bin liraya satıyor” dedi.
Bölgede yaşayan dar ve orta gelirli vatandaşların bitmeyen dönüşümle daha da mağdur olduğunu belirten Akgüzel, “Ev sahibiyken kiracı olan, kira ödemesini yapamayacak hale gelen Fikirtepe insanları zaman içerisinde borç batağına sürüklendiler. İnsanlarımız baba toprağını ufak parçalar halinde satmaya, günü kurtarmaya çalışıyorlar. Fikirtepe’de yaşanan bu durum maalesef her gün daha da kötüye gidiyor. Çantacı firmalar şimdide insanların zor durumundan faydalanarak arsalarını yok pahasına alıyorlar. Bakanlığın bu duruma el atmasını bekliyoruz” diye konuştu.
DÖNÜŞÜM OLMASAYDI
9 sene önce inşaat firmasıyla anlaştığını belirten dönüşüm mağduru Ersavaş Sarı arsa payını yakın zamanda satanlardan biri. Sarı yaşadıklarını şöyle anlattı: “Evimizi bırakıp kiraya geçtik. 9 yıl geçti proje başlayamadı. Firma çekip gitti. Geçim sıkıntım olmasa baba toprağını satar mıydım? Firma bana arsama karşılık 3 daire verecekti. Bugün arsamı sattığım parayla 1 ev dahi alamıyorum. Bir dönem burada metrekaresi 12 bin liraya arsa çok rahat satılırdı, şimdi 3 bin liraya verenler var. Keşke dönüşüm hiç başlamasaydı, eski de olsa bir evimiz vardı.” Arsanını satan başka bir Fikirtepeli ise, “10 yıl önce imza attık ve artık beklemekten yorulduk. 25 metrekare hissem vardı metrekaresi 6 bin liradan sattım. Başka yerde tanıdıklarımız 4-5 bin liradan da sattı” dedi.
PARÇA PARÇA SATIYORLAR
Bölgede emlakçılık yapan Menderes Yavuz arsaların ortalama metrekare fiyatının 5 bin lira olduğunu söyledi. Yavuz, “10 yıldır bekleyen vatandaş artık inancını kaybetti. Bir yandan da geçin sıkıntısı var. Ev olmayacak hiç değilse arsamı satayım diyorlar ama yok pahasına gidiyor. 100 metrekaresi var diyelim; bu kişi müteahhitten 2 av alacaktı, öyle anlaşmıştı. Bunun değeri bugün 2 milyondan fazla. Ama şimdi metrekaresi 5 bin liradan 500 bin lira ediyor” şeklinde konuştu. Bölgede emlaçılık yapan Murat Alpdağ vatandaşların parça parça satış yaptığını söyledi. Alpdağ, “50 metrekare arsa payı var, bankaya borçlu ya da kirasını ödeyemiyor gelip 5’ini satıyor ihtiyacını görüyor” dedi.
10-20 M2 SATILIK İLANLAR
Emlak ilan sitelerinde Fikirtepe’deki satılık ilanları dikkat çekiyor. İnşaatın yarım kaldığı, ağır ilerlediği ya da sözleşmelerin fesh edildiği alanlarda 10-20-30 metrekarelik arsa payı ilanı öne çıkıyor. Söz gelimi 6 metrekare arsa payı 45 bin lira, 10 metrekare 66 bin lira, 19 metrekare 120 bin liraya satılıyor. İlanlara göre konut imarlı arsada metrekare fiyatı 6-8 bin lira, ticari imarlı arsalarda ise 20 bin liraya kadar çıkıyor. Ancak bölgedeki emlakçılar ve arsa sahipleri satış işlemlerinin çok daha düşük rakamlarla gerçekleştiğini belirtiyor.
FİKİRTEPE’NİN YENİ İMAR PLANI HAZIR
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Fikirtepe için iptal edilen plan sonrasında yeni imar planı hazırladı. Edinilen bilgilere göre yakın zaman plan askıya çıkacak. Sonrasında kamu yatırımları netleşecek ve yapımına başlanacak. Peki mağdurların sorunu nasıl çözülecek? Bakanlık kaynakları, geçmişte vatandaşın arsasına karşı yüzde 50-55 pay istediğini ancak bugün artan maliyetler ve inşaat sektörünün içinde bulunduğu durum nedeniyle bu oranların verilemeyeceğini, oranların düşmesiyle yeni inşaatların yapılacağını belirtiyor.
ARSA PAYI ALMANIN RİSKİ NELER?
Peki bu tip arsa payı almak riskli mi? Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz bu soruya şöyle yanıt verdi: “Arsa sahibi bir müteahhitle anlaşma yaptı, firma battı ya da kaçtı. Şimdi o arsayı siz alıyorsunuz. Yeni müteahhit eski firmadan çok daha düşük bir oran teklif edebilir. Yani arsanın yeni sözleşme riskini de alırsınız. İkinci risk aldığınız arsada tevhid yani birleştirme işlemi yapılmış olabilir. Böylece artık müşterek bir alanda arsa sahibi olursunuz. Bu durumda siz arsanın parasını ödeseniz dahi eski hissedarlardan biri ‘ön alım hakkını’ kullanıp size dava açıp arsanızı geri alabilir. 3. risk ise şöyle; 10 bin metrekare arsada 100 bin liraya 10 metrekare yer aldığınızı düşünelim. Bu alanda arsa toplayan biri belli aşamaya gelip size ‘izale-i şuyu’ yani malın paylaşımı noktasında tarafların uzlaşamaması nedeniyle açılan davayı açabilir. Arsanız yüzde 50 bedelle ihaleye çıkar. 100 bin liraya aldığınız yeri 50 bin liraya satmak zorunda kalırsınız.”