AVM'lerde yeni dönem başlıyor

AVM'ler arasında kalite rekabeti yaşanacağını ve artık yönetimin ön plana çıkacağını belirten Sekmen, yeni yapılacak AVM'lerde ezberlerin bozulacağını söyledi. Alışılagelmiş düzen içinde, alt katlara bir süpermarket, üzerine giyim katları ile sinema ve yemek alanları şeklinde olan konseptin dışına çıkılacağını belirten Sekmen, "Bütün bu gelişmeler ışığında önümüzdeki birkaç yıl içinde  AVM'lerde yeni ve farklı konseptler bizi bekliyor olacak" dedi.

Türkiye'de şu an itibari ile 'Forum' konsepti ile 12 farklı ilde 16 AVM projesi bulunan Multi Turkmall'un Alışveriş Merkezleri Yönetimi Genel Müdürü Murat Sekmen hurriyet.com.tr’ye AVM sektörünü değerlendirdi.

- 2010'da AVM yatırımları ile ilgili ne düşüyorsunuz?

100 AVM açılacak gibi sözler vardı ama bu pek mümkün değil. Proje halinde 100 tane AVM olabilir ama hepsinin açılması çok zor. Bunun olabilmesi için finansmanın devam etmesi ve AVM'lerde iş yapabilecek perakendecileri bulmak gerekiyor. Ocak ayının sonuna geldik daha açılan AVM yok. 

Sadece lokal değil uluslararası perakendeciyi de bulmak gerek.

- Yerli perakendeci tarafında bir sıkıntı yok mu?

Ulusal zincirlerde bir problem yok. Çünkü çok kuvvetli perakende zincirlerimiz var. Yurtdışına dahi açılmaya başladılar. Perakendeciler de artık değişmeye, gelişmeye başladı ve önlerine getirilen her projeye evet demiyorlar. Finansmanlarını doğru yatırımlara saklıyorlar.

-Peki yabancı perakendeciler?

Yabancı perakendecilerin durumu Türkiye'den bağımsız. Global krizle birlikte kendi içlerindeki problemler nedeniyle Türkiye yatırımlarını erteleyen büyük zincirler biliyorum. Herhangi birisinin girmeme yönündeki kararı, tüm sektörün o ülkeye olan bakışının değişmesine sebep oluyor.

- AVM'lerde doyum noktasına ulaşıldı mı peki?

Kesinlikle doyum diye bir şey söz konusu değil. Avrupa'da “bin kişiye düşen alışveriş merkezi kiralanabilir alanı” önemli bir ölçüttür. Biz bu rakamlarda Avrupa’nın çok gerisindeyiz. Türkiye yeni yapılacak AVM’leri kaldırabilecek durumda. Tabiî ki de sadece bu rakamlar direk kriter değil.

- İstanbul için doyum noktası nedir?

Ben yarılardayız diye öngörüyorum. Şu an 224 tane AVM var. Daha bir bu kadar AVM’ ye ihtiyacımız var. Ama Anadolu'da bu sektörün daha çok gelişeceğini söyleyebilirim.�

- Kapanan ve zor durumda olan AVM'ler ile ilgili neler söyleyeceksiniz?

Bunların hepsinde bir fizibilite sorunu olmuş olabilir. Zorda olması içindeki perakendecinin zorda olması ile ilgilidir. Aksi halde bir yönetim sorunundan bahsedilebilir. Çünkü, AVM'lerin tek geliri içindeki kiracıdan aldığı kira geliri. Bizim satış gelirimiz yok. Bizim işimiz içeride bulunan kiracılarımızı geliri yüksek işletmeler haline getirmek.

-  Krizle birlikte yönetim anlayışında ne gibi değişiklikler olacak?

Artık bundan sonra yeni yapılan AVM’lerin daha spesifik olması ihtiyacı oluştu. Bulundukları bölgeye, müşteri profiline has özelliklere sahip yapılar ve yönetim şekillerine ihtiyaç var. Türkiye’de şimdiye kadar AVM konusunda bir ezberimiz vardı. İçinde hipermarket olur, yapı market olur, sinema olur, yemek alanı olur, şu kadar otopark olur. Bu ezberi bozmalıyız. 

- Peki nasıl olmalı?

Bu iş bu kadar kolay değil. Potansiyeli rekabet ile birlikte incelemek lazım. Anadolu'da herhangi bir ilde 2-3 tane AVM yapabilirsiniz. Ama bunların konsept olarak ayrık olmaları gerekiyor. Birisinin içerisinde çok büyük eğlence alanları var ise diğeri giyim üzerine olmalı. Kriz ortamının bizim sektörümüze öğrettiği en önemli şey bu. Eski mantıkla hareket ederseniz artık perakendeciler de girmeyecek ve projelerde doğal bir dönüşüm yaşanacak.

- Krizle beraber sizin yönetim anlayışın ne gibi değişiklikler var?

Biz artık AVM'lerimizde herkese her yerde imza artırmıyoruz. İstanbul'da çalışan kiracımıza Denizli'de izin vermeyeceğiz. Trabzon’dakine Ankara'da izin vermeyeceğiz. Çünkü onların başarısız olmaları bizim karlarımızı da etkileyecektir. AVM içinde doğru mağaza kümeleri oluşturmak, doğru mağazaları doğru yerlere konumlandırmak ve işleyişlerini düzenlemek gerekiyor. Örneğin  çıkan bir kiracının yerine o mağaza kümesine uygun bir mağaza bulmak her zaman mümkün olmuyor.

- Anadolu’da hangi yörelere yatırım yapılabilir?

Multi grubu Türkiye'ye girerken yaptığı fizibiliteye göre 35 tane farklı ile bizim konseptimizle AVM yapabilir. Şöyle de bir gerçek var ki o iller buna müsait. Çünkü bizim perakendecilerimiz zaten o illerde var. Yapılması gereken o perakendecileri tek bir çatı altında ve  iyi bir yönetim bir araya getirmek

 -Türkiye'de girilmesi zor olan sorunlu bölgeler var mı?

Örneğin Diyarbakır’da inşaat ruhsatını dahi aldığımız bir arazimiz var. Fakat proje için kime gitsek finansman konusunda referanslarımıza rağmen sorun yaşıyoruz. Diyarbakır’da yatırım risk katsayısını çok yüksek buluyorlar.  Anlayamadığım şu ki; Diyarbakır'da çok önemli perakendeciler var. Türkiye geneline baksanız performans olarak tepelere oynuyorlar. Zaten biz bu performansı gördüğümüz için gittik oradan arazi aldı ama bankalar kredi konusunda zorluk çıkarıyor. Kriz nedeniyle de bu yatırımı kendi bütçemizden yapmamız çok zor ve biz projeyi erteliyoruz.  �

- Kasım ayında açılış yaptığınız Forum İstanbul beklentilerinizi karşıladı mı?

Forum İstanbul'da 265 adet mağazamızın 230’u şu anda faaliyette. Kalan mağazalar da tadilat halindeler. Kiralamadığımız sadece 10-15 tane mağazamız kaldı.

 -Ziyaretçi sayısı ve ciro olarak tatmin ediyor mu sizi?

Hafta içi bir günde  65-70 bin ziyaretçimiz var. Hafta sonu 110-150 bin arasında ziyaretçi sayılarına ulaşıyoruz. Bu ziyaretçi rakamları beklentilerimiz doğrultusunda gerçekleşiyor. 2010 yılında 20 milyon ziyaretçi sayısına ulaşmak istiyoruz.

Ciro olarak ise çok izafi değerler var. Aylık, yıllık olarak ayrı ayrı değerlendiriyoruz. Örneğin TeknoSA açıldığı ilk gün 1,5 milyon dolar ciro yapmıştı. AVM'ler genelde ilk açıldıkları zaman yüksek cirolar yaparlar. Burada daha sağlıklı değerlendirme 4 mevsimi yaşadıktan sonra yapılabilir.

- Multi Turkmall olarak Forum İstanbul dışında 2010 için yeni projeleriniz neler?

Şu an inşaat halinde iki projemiz var. Birincisi Merter’de ki Forum Marmara ikincisi de Kayseri’de inşaat halinde olan projemiz. Forum Marmara 2011 Şubat ayında açılmış olacak diye düşünüyoruz. Belki de 2010 yılının sonuna da yetişebilir.