Artık talep patlaması olmaz, piyasa dengeli gider

Dumankaya İnşaat son dönemde açıkladığı yeni projelerle sektörün gündemine oturan firmalardan. Yaklaşık 50 yıllık bir geçmişe sahip Dumankaya'nın hikayesi amca İbrahim Dumankaya'nın Rize'den inşaatlarda çalışmak üzere İstanbul'a gelmesi ile başlıyor. Gelinen noktada ise inşa edilen yaklaşık 8 bin konut var...

Dumankaya İnşaat'ın Yönetim Kurulu üyesi Uğur Dumankaya ise ailenin ikinci kuşağı. Kriz yılı olan 2009'da 400 milyon liralık yatırım yaptıklarını anlatan Dumankaya, aynı hızla 2010'a da yeni projelerle gireceklerini belirtiyor. Dumankaya konut fiyatları konusunda ise kimsenin aşırı yükselişler beklememesi gerektiğinin altını çiziyor...

Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya ile sektördeki gelişmeleri ve şirketin yeni projelerini konuştuk. 

eguler@hurriyet.com.tr

- Sondan başlayalım... Devam eden kaç projeniz var?

Tanıtımını yeni yaptığımız Dumankaya İkon var, Kurtköy'de Minimal projesi var. Aydınlı bölgesinde dört tane Adres projesi, ayrıca  Dumankaya Vizyon var. Concept İstanbul'un satışlarını tamamladık, Trend Ekstra'yı teslim etmeye başladık. Dumankaya Flex'in de satışları bitti... Hatta orada lansman bile yapamadık, bizim database'imizdeki müşterile e-mail gönderdik ve  1 ayda satışlar tamamlandı.

- Bunların hepsi 2009'da mı başladı?

Evet öyle. Biz kriz yılı olan 2009'da, birçok firmanın proje ertelediği dönemde 400 milyon liralık proje ortaya koyduk. Bu şekilde sektöre ve ülkeye karşı olan sorumluluğumuzu da yerine getirdiğimize inanıyoruz.

- Kriz sizi etkilemedi diyebilir miyiz o zaman?

Aslında geçen sene Lehman Brothers'ın batışı ile birlikte biz krizden ciddi bir şekilde etkilendik. Satışlar bir anda yüzde 30 düştü. Ama biz devam eden dönemde Adres projesini ortaya çıkardık. Kendi arazimizde uygun metrekarelerde ve kârımızı minimuma düşürerek bir proje yarattık. Buradaki evleri de 39 bin liradan satışa çıkardık ve büyük bir ilgi gördük.

Aslında bu proje ile kriz zamanında niş bir pazar ortaya çıkardık. Bu pazar da krizin bize hediyesi oldu. Zaten bundan sonra da yeni pazarla ilgilenmeye devam edeceğiz.

- Yine bu tip uygun fiyatlı projeler olacak mı?

Bizim o bölgede başka arazilerimiz de var ve Adres projesi mantığında yeni projeler çıkarabilirz. Zaten biz Aydınlı bölgesinde hep aynı mantıkla konut yapacağız.

- Bu sene toplam satışlarınız ne oldu?

Krizin ilk andaki etkisini atlattıktan sonra satışlar hızlandı. Toplamda bakarsanız krizde bizim satışlarımız düşmedi, şimdi de artarak devam ediyor. Bu sene geçen senenin yüzde 20-25 üzerindeyiz.

Sonuçta kriz dönemlerinde krize uygun projeler yapmanız gerekiyor. Kârı çok yüksek bir noktaya koyamazsınız ve pazarı daha yakın takip etmeniz gerekir.

- Kriz öncesi ne fark vardı?

2004-2006 arası arzın talebe yetişemediği bir dönem yaşandı ve talep patlamasıyla her proje satıldı. Düşünülmeden yapılanlar, düşünülenler, her türlü proje... Sektöre yeni oyuncular girdi ve yaptıklarını rahat rahat sattılar.

Ama 2006 mayıs dalgalanması ile beraber sektörde düşünülmüş projeler ve markalı konutlar daha fazla ön plana çıktı. İşte bunlar krizde de sattılar, hala da satıyorlar...

- Bundan sonra ne olur peki?
 
Bir kere bundan sonra talep patlaması olmaz. Eskiden arz azdı ama şimdi yeterli arz var. Bundan sonra piyasa daha dengeli, daha mantıklı olacak. 'Ne yaparsam satarım' devri bitti artık, bundan sonra da olmaz... Daha özel projeler, düşünülmüş projeler başarılı olacak.

- Fiyatlar?

Yavaş yavaş bir yükseliş olacak, çünkü kâr marjı olabidiği kadar düştü artık.

- Konutta fiyatlar 2005 döneminde çok artmıştı. Artık onun gibi bir hareket olmaz mı?

O dönemdeki gibi bir yükseliş olmaz. Evi aldınız, bir sene sonra yüzde 100 kazandınız gibi birşey yok artık. Bundan sonra piyasa dengeli gider.

Bir de faizlerdeki düşüşe rağmen şu anda fiyatlar ciddi anlamda artmıyor. Eskiden faizler indiğinde satışlar buna paralel olarak artar ve fiyatlar yükselirdi. Şimdi ise fiyatlar faizlerdeki düşüşe paralel bir şekilde yükselmiyor.

- O oran bozuldu mu?

Evet bozuldu. Ev talebi ve fiyatlar faizlerdeki düşüşe uyumlu hareket etmiyor.

Bir de şu var: Bankalar eskiden kredi vermekte çok nazlı davranıyolardı, hatta bizim binbir zorlukla alıma ikna ettiğimiz müşterilere kredi vermiyolardı. Şimdi ise vermek istiyolar fakat bu sefer de karşıda fazla alıcı yok.

- Son dönemde 'konut almak için en uygun zaman' sözleri çok söyleniyor. Sizce de öyle mi?

Evet öyle çünkü dediğim gibi faizlerin inmesine rağmen fiyatlar pek artmadı. Bundan sonra da yavaş yavaş yükselecek.

- Faizlerdeki düşüş sürer mi?

Faizler belki biraz daha inebilir ama dünyada krizin etkilerinin bitmesine paralel bir şekilde dünyada faiz oranları artabilir. Bu durumda bizde de faiz artışları olacaktır.

- Yeni projeler var mı?

2010'da da yani projelre aynı şekilde devam edeceğiz. Kurtköy ve Aydınlı'da yeni projelerimiz olacak. Kurtköy'de 350 dairelik bir projemiz var ve temeli Mart ayında atılacak. Gizlibahçe'de kaba inşaatı biten 50 villalık projemiz, yine aynı yerde Akdeniz Su projemiz var. Ayrıca  Bahçeşehir'de 900 dairelik bir projemiz bulunuyor. bunlara birkaç tane daha eklenecek.

- Toplam yatırım nedir?

Toplamda 2010'da temelini atacağımız konut projelerinde 1530 daire yer alıyor. Proje maliyetleri ise 215 milyon lira.

- Dumankaya İkon'da satışlar nasıl gidiyor?

İkon biliyorsunuz çok büyük bir proje. Üç kulede toplam 1053 daire var ve biz lansmanını henüz iki ay önce yaptık. Bu kadar kısa süreye rağmen tüm projenin yüzde 65'ini sattık. Zaten bu hızla giderse yılsonuna kadar hepsini satmış oluruz.

- Fiyatlar nedir?

Fiyatlar 108 bin liradan başlıyor, 513 bin liraya kadar gidiyor.

- Sizin inşaatlarınız neden hep Anadolu Yakası'nda?

Çünkü biz orası orjinliyiz. Hatta bizim arka bahçemiz Tuzla, Kartal, Pendik gibi yerler. Arsa yatırımlarının da çoğu o bölgede. Avrupa Yakası'na yapmayacağız demiyoruz, zaten Bahçeşehir'le başladık ama esas yerimiz Anadolu Yakası.

- İstanbul'da konut yatırımı açısından hangi bölgeleri şanslı görüyorsunuz?
 
Ben iyi bildiğim yer olan Anadolu Yakası'ndan bahsedeyim. Kurtköy her geçen gün değer kazanan ve sosyalleşen bir bölge. Sabiha Gökçen Havaalanı'na artık THY de geldi ve yolcu sayısı devamlı artıyor. Zaten Fı pisti, üniversite, ticaret alanları, alışveriş merkezleri, çevre yollar ve kavşaklarla değerini bulan bir bölge.

Orhanlı, lojistik bölgesi olarak göze batıyor. Aydınlı hem konut hem de sanayi olarak değerlenebilir. Pendik bunların hepsinin kavşağında, oteller yapılıyor, alışveriş merkezleri yapılıyor. Orası da değerini bulacak.

Kartal'da Pritzker Mimarlık Ödülü’nü alan ilk kadın mimar Zaha Hadid'in çizdiği kentsel dönüşüm projesi yakında hayata geçecek. Kartal o haliyle Avrupa Yakası'ndaki Maslak ve Levent'in alternatifi olmayı amaçlıyor ve o bölgenin değerleneceği açık.

Maltepe de sahil yolu ve kentsel dönüşümle değerlenecek.

Ümraniye zaten değerli. Çekmeköy hızlı yükseldi, yanındaki Yenişdoğan ve Taşdelen bölgesinin değerleneceğini düşünüyorum.

Ataşehir'i zaten söylemeye gerek yok ama onun yanıbaşındaki Şerif Ali bölgesinde son dönemde çok arz yapıldı. Bu arzlar fiyatları biraz sarsar gibi oldu ama yakın zamanda tekrar değerleneceğini düşünüyorum.

- Avrupa Yakası?

O bölgeyi çok iyi biliyorum ama bildiğim kadarıyla mesela Bahçeşehir çok gelişmiş bir bölge. Kurtköy'ün 5-10 sene önünde gidiyor. Ama son dönemde çok büyük konut arzları yapıldı. Aslında TOKİ arzları bu kadar çok yapmasaydı bölge daha değerli olabilirdi.
Ben yine de Bahçeşehir'in orta vadede değerleneceğini düşünüyorum.

İstanbul'un içi de çok değerli ve önümüzdeki dönemde değerlenecek. İstanbul bütün herkesin ilgisini çekiyor ve geçmişteki iştihamına dönecek. Bu geleceğe paralel dışarıdan da alımlar gelecek ve arz talebe yetişemeyebilir.

- İstanbul'a konut yatırımı cazip sonucu mu çıkıyor bu söylediklerinizden?

İstanbul'da konut yatırımı her zaman cazip yatırımdır. 2015'e kadar istanbul'un 2 milyon 130 bin konut ihtiyacı var. Bu sektörde çok büyük bir gelecek var.

Mesela bizden ev alanların yüzde 60'ı yatırım için alıyor. Kiraya veriyolar, satıyolar, gelecek için, çocukları için alıyolar.

- Siz İstanbul'dan başka bir şehirde yatırım yapacak mısınız?

İstanbul'dan başka bişr yere gitmeyeceğiz, buradaki potansiyel yeter. Bir de siz müşteriye çok geniş bir platformda hizmet veriyorsunuz. Başka bir şehirde olmak kolay değil, sadece konutu yapıp gidemezsiniz. Satış sonrası vermek zorunda olduğunuz birçok hizmet var.

- Konut harici yatırımlar olacak mı?

Bizim bazı projelerimiz içinde ofis yatırımları var ama harici ofis yatırımı düşünmüyoruz. Sadece mix projenin içinde olabilir. Bizim uzmanlık alanımız konut projeleri ve uzmanlaşmaya devam ediyoruz.