Arayı bulmak kolay değil... Ev sahibi ve kiracı kavgasını ‘arabulucu’ da çözemedi

Artan kira anlaşmazlıkları mahkemeleri kilitleyince 1 Eylül itibarıyla ‘arabuluculuk dönemi’ başlatıldı. Yapılan düzenlemeye göre ev sahibi ya da kiracı dava açmak isterse önce arabulucuya gitmek zorunda. Ancak bu uzlaşacakları anlamına gelmiyor. Geçen beş haftalık süreçte anlaşma oranının yaklaşık yüzde 55 olduğu açıklanırken, bunun başlıca sebebi şöyle özetleniyor: 

- Kiracılar evden çıktığında aynı rakama yeni bir seçenek bulamayacağı için tahliyeye yanaşmıyor.

- İstenen yeni bedelle ödenen arasında uçurum olduğu için de kira tespit görüşmeleri sonuçsuz kalıyor.

- Her iki talepte de kiracılar dava süreçlerinin ortalama üç yılı bulduğunu bildiği için zaman avantajını kullanıyor ve ‘Dava açın’ diyor.

KAÇ KİŞİ UZLAŞTI

Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un önceki gün yaptığı açıklamaya göre 1 Eylül’den itibaren yapılan kira anlaşmazlığı başvurusu 30 bine yaklaştı. Tunç, kira uyuşmazlıklarında anlaşma sayısının 2 bin 817, anlaşamama sayısının ise 2 bin 157 olduğunu belirtti.

KİRA KRİZİ NASIL AŞILIR

Gayrimenkul sektörü temsilcilerine göre kira krizini aşmanın yolları şöyle:

- En temel çözüm arzın arttırılması olarak görülüyor. Bozulan arz-talep dengesinin fiyat ve kira artışında önemli etken olduğu dile getiriliyor.

- Türkiye’de ev sahipliği oranı giderek geriliyor. Bu da daha çok kiralık ev talebi yaratıyor. Dar ve orta gelirlilerin ev sahibi olması için daha çok sosyal konut üretilmesi, evi olmayanlar için uygun kredi imkânları tanınması gerektiği belirtiliyor.

- Birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de ‘kiralık sosyal konut’ üretimi dikkat çeken önerilerinden biri. Bunun önündeki en büyük engel arsa olduğu için kamu-özel sektör işbirliği ile yeni modeller denenmesi öneriliyor.

- Kiraya yüzde 25  zam sınırlaması nedeniyle son dönemde kimi ev sahipleri evlerini boş tutmayı tercih ediyor. Bu evlerin sisteme dahil edilmesi için yasal düzenlemeye ihtiyaç olduğu belirtiliyor.

Arabuluculuk sisteminde yaşananları uzmanlara sorduk. İşte gelinen nokta...

‘UZUN DAVA SÜRECİ  UZLAŞMAYI ENGELLİYOR’

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, konuyu tahliye ve kira tespit davaları olarak ikiye ayırmak gerektiğini belirtti ve şu değerlendirmeyi yaptı:

“Kiracı evini tahliye etmemek, mal sahibi tahliye edip ya kendisi kullanmak ya da daha yüksek bedele kiralamak istiyor. Bu durumlarda arabuluculuk sistemin başarısı yüzde 10-20’lere düşüyor. Kiracı tahliye sonrası ödediğinden çok daha yüksek kira ile karşılaşacağını biliyor. Yargı sürecinin de 2.5-3.5 yılda sonuçlanacağını bilmesi uzlaşmayı engelliyor.

5 yılı dolduran kiracılara açılan kira tespit davalarında ise yüzde 30-40 başarı seviyesine çıkılıyor. Burada da uzun süren yargı süreci ve mal sahibinin geriye dönük fark için faiz işletememesi kiracının elini kuvvetlendiriyor. Örneğin 5 bin TL ödeyen bir kiracı yasal oranda yüzde 25 artış yapıp 6.250 TL ödeyeceği yerde, mal sahibinin 20 bin TL talebiyle karşılaşıyor. ‘Dava 3 yıl sürecek, sonrasında mahkemede kiracı lehine indirimle rakam 15-16 bin TL’ye inecek ve aradaki fark için de faiz işlemeyecek’ diyen kiracı uzlaşmaya yanaşmıyor. Yani her iki durumda da uzlaşma sağlanması hiç kolay değil. Ancak kimi durumlarda mevcut rakamla, istenen yeni bedel arasındaki uçurum görüşmelerde kapanıyor ve tarafların karşılıklı anlayışı ile uzlaşma gerçekleşiyor.”

Ali Güvenç Kiraz

KRİTİK UYARI

Kira anlaşmazlığı için ellerinde 15 dosya olduğunu, bunlardan 8’inin sonuçlandığını ve tamamında anlaşmaya varılamadığını ekleyen Kiraz şu kritik uyarıda bulundu: “Arabuluculuk görüşmesine taraflardan birisi katılmazsa ve dava açılırsa hem avukatlık ücreti hem yargılama giderleri hem de arabuluculuk ücretini davada haklı bile çıksa katılmayan taraf ödüyor. Bu nedenle taraflara görüşmeye katılmalarını tavsiye ederim.”

‘KİRACI TAHLİYE TALEBİNE DİRENİYOR’

“Arabuluculuk zorunlu olduğu için başvuru sayısı çok, ama bu uzlaşmanın yüksek olacağı anlamına gelmiyor” diyen Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Dr. Ali Yüksel, kendi ilgilendikleri dosyalarda uzlaşma oranının yüzde 20 olduğunu kaydetti.

Uzlaşma sağlanan dosyalardan örnekler veren Yüksel, “Eğer kiracılık süresi 10 yılı geçmişse ev sahibinin tahliye hakkı var. Bu durumda tahliye edilmemek için kirada anlaşma sağlanıyor. 5 yılı geçen kiracılarda kimi zaman ortak yol bulunuyor. Mesela 5 bin olan kiranın 30 bin TL’ye çıkması isteniyor. Ev sahibi biliyor ki dava açılsa en az 2-3 yıl bekleyecek. İstediği rakamı yıllar sonra ve faizsiz alacak. Bu durumda 15-20 TL bandına iniyor. Eğer kiracının da şartları uygunsa uzlaşmaya varılıyor.”

Asıl sıkıntılı süreçlerin 1-5 yıl arası yeni kiracılarda yaşandığını dile getiren Yüksel şunları söyledi: “Tahliye taleplerinde kiracı direniyor. Dava açılırsa zaman kazanacağını biliyor. ‘Belki o zamana kadar piyasa şartları düzelir neden bugün çıkayım’ diyor. Tahliye için ev sahiplerinin kiracılara ödediği rakamlar da bu süreçte tutanaklara geçti. Kiracı 10 bin TL veriyor, evin kira değeri 50 bin TL. Taşınması için kiracıya 200 bin TL teklif ediliyor.

Dr. Ali Yüksel

YÜZDE 25 KARMAŞASI

Yeni kiracıda yüzde 25 zam karmaşası yaşanıyor. Yasalara göre 5 yılın altıdaki kiracıya yüzde 25’in üzerinde zam yapamazsın. Kimi arabulucular bu nedenle gelen görüşme taleplerini reddediyor. Hukukçular arasında ‘arabulucuda görüşülse de yüzde 25 üzerinden zam geçersiz’ diyenler var. Ama her iki taraf anlaşıp üzerinde artış yapmışsa buna nasıl müdahale olacak bilinmiyor. Bu alanda bir karmaşa var ve sonucunu zaman gösterecek.”

Öte yandan elinde tahliye taahhüdü olanların arabulucuya gitmeden icraya başvurabildiğini hatırlatan Yüksel, bu kişilerin tahliye baskısı ile yüzde 25’in çok üzerinde artış yaptığını da ekledi.