Alışveriş merkezi yatırımcısı kira kavgasını bırakacak ciro ve kâra odaklanacak

ALIŞVERİŞ Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı ve ve Krea Gayrimenkul CEO’su Hakan Kodal, sektörün ‘geçmişten çıkarılan derslerle’ yönünü bulacağını söylerken, kira tartışmaları yerine, ciro ve kâr artışına yönelik çalışmaların önem kazandığını vurguladı. 2008 son çeyrek ve 2009 ilk çeyreğinin sektör açısından kötü geçtiğini hatırlatan Kodal, 2009’un son çeyreğinde başlayan toparlanmayı, yeni stratejilerle sürdürülebilir hale getirmeyi amaçladıklarını anlattı.
Bu yıl ikincisi yapılacak AVM Yatırımcıları Konferansı öncesinde görüştüğümüz Hakan Kodal, sektörün 2009’un son çeyreğinde yüzde 14 büyümesinin ardından, Ocak 2010’da da yüzde 14 büyüdüğüne dikkat çekerek, şunları söyledi: “Yeni stratejiler üretip daha iyi kâr marjı yakalarsak, toparlanma daha iyi olacak. ‘Ciro kötü, kirayı indirelim’ tartışması değil, ‘Kira sadece gider noktası. Amaç hep beraber ciroyu ve kâr marjlarını nasıl artırabiliriz’ tartışması yapacağız. Yeni yatırımlarda dikkat edilmesi gereken noktaları tartışacağız. Yeni AVM’lerde marka karmasının nasıl olması gerektiğini tartışacağız. AYD’nin ve sektörün sağlıklı gelişimi için proje üretmek çok önemli. Yanlış yatırımlar yapılabiliyor. Perakendeciyi ‘Siz burada o ciroyu yapamazsınız, bu kirayı ödeyemezsiniz’ diye yönlendirmek gerekiyor. Bugüne kadar perakendeci ‘Nasılsa bu ciro yapılıyor’, yatırımcı ‘O yapıyor, ben de yapayım’ demiş. Bunlardan çıkarılan dersler var. Yeni dönemde daha sağlıklı politikalar üreteceğiz.”
2010 ‘sindirim’ yılı
Bu yıl AVM sayısında yüzde 10 artış olacağı yönündeki beklentiyi aktaran Kodal, değerlendirmelerine şöyle devam etti: “Diğer taraftan yaşanan hareketlilik, krizin etkilerinin daha da azalacağına işaret ediyor. AVM’ler 2008’de toplamda 4.9 milyon metrekare kiralanabilir alana sahipti. 2009’u da, 5.7 milyon metrekare ile kapattık. 2010’da 1 milyon metrekarelik ilave AVM alanı gelmesini bekliyoruz. 2 sene önce, bugüne ilişkin beklentiler daha fazlaydı; ancak yatırım açısından sektörde yavaşlama var. Hızlı büyümenin ardından sindirim dönemi bekleniyordu. Artışlar iyi gidiyor ama 2010 sindirim döneminin tamamlanacağı yıl. 2010’dan itibaren arzu edilen noktaya geleceğiz. Ciroda toparlanma söz konusu değil ama perakendede hassasiyet devam ettiği için marjlarda da bazı sıkıntılar yaşanıyor. Perakende sektörünün kendi içinde yeni alt markalar yaratarak, daha ucuz üretime yönelerek rekabet ve kar marjlarını düzeltme çabasına girdi. Fiyat kırarak veya outlet konseptine dönüp çalışılırken şimdi organize stratejiler geliştiriliyor.”

238 olan AVM sayısı 2012’de 340’a çıkacak

HAKAN Kodal, Türkiye’de 2009 sonunda 238 olan alışveriş merkezi sayısının bu yıl sonunda 270’e çıkmasını, 2011’de 300’e, 2012’de ise 330-340’a kadar çıkmasını beklediklerini açıkladı. Kodal, finansman sıkıntısı tam olarak giderilemediği için net bir rakam veremediklerini belirtirken, eskiden bir yatırımın 10 yıl olan amorti süresinin 15-20 yıla çıktığına da
dikkat çekti.

Sadece 10-15 AVM’de yaşanan sıkıntı sektör geneline mal edilmesin

GAYRİMENKUL sektöründeki ‘Alışveriş merkezi enflasyonu var mı yok mu’ tartışmasını ‘tavuk-yumurta’ hikayesine benzeten Hakan Kodal, halen 238 alışveriş merkezi içinde yapısal sıkıntısı olanların sayısının 10-15’i geçmeyeceğini savundu. “AYD’ye 95 kurum üye. Kendi içimizde doğru bilgi paylaşımının, metrekare bazında ciroların, insan kaynağı ve genel bazı sorunların çözümü için bir yıldır işbirliği yapıyoruz” diyen Kodal, şunları söyledi: “Bugüne kadar yapılan bazı AVM yatırımları kulaktan dolma bilgilerle oldu. İşe kısa vadeli bakıyorsanız bir AVM yapmanız kolay. 2-3 yıl sonra yapılması gereken yatırımlar erken yapıldı diye düşünüyorum. Sıkıntılı 10-15 AVM’deki durumu, sektörün bütününe mal etmemeliyiz. ”