10 soruda 'mortgage'a geçiÅŸ süreci

1. Soru: Kullandığım konut kredisinde ödediğim BSMV'yi geri alabilecek miyim?

Tüketici tutsat sistemi içinde kalmak isterse 5 Haziran'dan sonra ödeyeceği taksitlerdeki BSMV düşülecek. Bu 100 bin YTL'lik 20 yıl vadeli bir kredide aylık taksitin ilk 10 yıl yaklaşık 70-77 YTL, sonraki yıllarda ise 0-69 YTL oranında azalması anlamına geliyor. (BSMV ilk yıllarda daha yüksek oranda kesilirken, sonraki yıllarda düşmekteydi) Ancak tüketiciye önceden ödediği BSMV'ler iade edilmeyecek. Bu arada kimin sistemde kalıp kimin kalmayacağı 5 Haziran'da belli olacağı için o tarihe kadar konut kredilerinden BSMV alınmaya devam edilecek.

2. Soru: Ben konut kredisi kullanırken hayat sigortası zorunluluğu yoktu. Banka da zorunlu tutmadığı için yaptırmadım. Şimdi tutsata geçersem sigorta yaptırmam gerekecek mi?

Tutsat Yasası kredi kullanıcısının hayat sigortasını mutlaka yaptırması gerektiğini söylemiyor. Ancak bankaların ellerindeki krediyi ikinci el piyasada satabilmesi için bu kredilerin sigortalı olması gerekiyor. Bu durumda bankalar eski tüketicilerinden de hayat sigortası poliçesi yapması talep edebilecekler. Tutsata geçmek isteyen tüketicinin bunu kendi bankasından öğrenmesi gerekecek.

3. Soru: Hayat sigortasının bana maliyeti ne olacak?

Bankalar farklı sigorta şirketlerinin acentesi olduğu için maliyet bankadan bankaya değişebiliyor. Banka hayat sigortasını zorunlu tutarsa, ortalama olarak 100 bin YTL bir kredi için 35-40 yaşlarındaki bir tüketicinin ödeyeceği yıllık prim tutarı 300-350 YTL'yi bulabiliyor. Eğer tüketici 55 yaş ve üstündeyse risk priminin yükselmesinden dolayı tutar bin YTL'yi aşabiliyor. Sigorta poliçesinin her yıl otomatik olarak yenilenmesi gerekiyor.

4. Soru: Tutsata geçtiğimde kredimi erken ödemem halinde ben de ceza ödeyecek miyim? Ödersem ne kadar olacak?

Kullanılan kredinin yüzde 2'sini bulan erken ödeme cezası, sadece yasa çıktıktan sonra kullanılan yeni konut kredileri için geçerli olacak. Mevcut kredisi tutsata dönüştürülen tüketici, böyle bir ceza ile karşılaşmayacak. Ancak tüketicilerin tutsata geçişte bankaların kendileri ile yapacakları yeni sözleşmede böyle bir maddeyi koyup koymadığına dikkatle bakmasında fayda bulunuyor.

5. Soru: Tutsata geçenlerle banka yeni sözleşme mi yapacak? Bunun bize bir ilave masrafı olacak mı?

Tüketici 5 Haziran'a kadar itiraz etmezse kullandığı krediler otomatik olarak tutsat kapsamına dahil edilecek. Tutsata geçen müşterileri ile bankalar yeni sözleşme yapacaklar. Ancak yeni sözleşmeye ilişkin bilgileri en az 1 gün önceden müşteriye bildirecekler. Eski tüketiciden yeni sözleşme için ilave masraf istenmeyecek.

6. Soru: Bankalar ayıplı mal durumunda verdikleri her konut kredisinden mi sorumlu olacaklar?

Yasayla, kredi verenlerin müteahhitlerle birlikte düzenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ayıplar karşısında tüketiciye karşı sorumluluğu, 1 yıl süre ve verdiği kredi miktarı ile sınırlandırıldı. Yasa öncesinde bu sorumluluk sınırsızdı ve bankalar tüketicinin tüm zararını karşılamakla yükümlüydü. Yani mevcut kredisini devam ettirenler, mevcut sınırsız sorumluluktan yararlanabilecek. Fakat bu sorumluluk da ancak bağlı krediler denilen, yani bankanın bir müteahhit şirketle birlikte ortak girdiği kampanyalar çerçevesindeki konutlar için geçerli olacak.

7- Değişken faizi seçmek zorunda mıyım?

Mevcut konut kredileri tutsata dönüştürülürken tüketici eskiden olduğu gibi sabit faizli olarak ödemeye devam edecek. Ancak isterse bankası ile gelecekte kredisini değişken faiz seçeneği üzerinden yenileyebilir. Değişken faiz tüketici için zorunluluk değil, bir seçenek olarak sunuluyor. Gelecekte faizlerin düşeceğini öngören tüketiciler, aylık taksitlerinin de düşebilmesi için bu seçeneği kullanabilecek. Ama bunun aksi durumu ile karşılaşabileceği için sonuçları önceden kabullenmesi gerekiyor.

8- Değişken faizi seçtiğimde ne ile karşılaşırım?

Şu anda değişken faizin neye göre hesaplanacağı konusu belirlenmedi. Kanun bu konuda yetkiyi Merkez Bankası'na veriyor. Bu konuda bankaların da görüşünü alan Merkez Bankası'nın önümüzdeki günlerde değişken faizde hangi değişkenin kabul edileceğini açıklaması bekleniyor. Bu nedenle uygulama henüz başlamış değil. Yasa değişken faizde, faizlerin tüketiciyi mağdur edecek kadar hızlı yükselmesini önlemek için bir üst sınır belirlenmesini de öngörüyor. Bu üst sınırı da Merkez Bankası belirleyecek.

9-  İcra süreci şimdiki sisteme göre ne kadar değişecek?

Tutsat Yasası konut kredilerinin ödenmemesi halinde bankanın şimdiki durumdan daha hızlı bir şekilde alacağını tahsil etmesinin yolunu açıyor. Tüketicinin icraya itiraz etmesi halinde ödeyeceği teminat oranları da yükseliyor.

10-  Borcu ödeyemezsem banka sadece konuta mı el koyacak?

Önceki düzenlemede borcunu ödeyemeyen tüketicinin, üzerinde rehin bulunan konutu satılarak banka alacağını tahsil yoluna gidiyordu. Ancak Tutsat Yasası bankaya haciz imkânı tanıyor, yani banka tahsil edemediÄŸi konut kredisi için tüketicinin konutu haricindeki malvarlığına da haciz koyabilecek.Â