Gayrimenkullerin kira gelirleri vergisi

1. İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller,

2. Konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller. Böyle bir ayırım yapmamız, gelir vergisi yönünden farklı uygulamalara tabi olmasından kaynaklanıyor.

İşyeri olarak kiralananlar Türkiye’deki gayrimenkuller, işyeri yani dükkan, mağaza, depo veya büro olarak kiraya verildiğinde;

- Ödenen kiradan kiracı “yüzde 20 oranında stopaj” yani vergi kesintisi yapıyor. Örneğin 3.000 liraya kiraya verilen bir işyerinin kirası, mal sahibine 2.400 lira olarak ödeniyor. Kiracı kestiği 600 lirayı da vergi dairesine beyan edip, her ay yatırıyor.

- Türkiye’de, gayrimenkullerini işyeri olarak kiraya verenler, kiracı ile genellikle “net kira” üzerinden anlaşıyorlar.

Örneğin “Ben dükkanımı NET 3.000 liraya kiraya veriyorum. Stopaja karışmam” diyor. Böyle olunca, vergiyi “netten brüte hesap yapmak suretiyle” kiracı üstleniyor.

-Türkiye’de elde edilen stopaja tabi tutulmuş işyeri kira gelirleri, “tutarı ne olursa olsun” beyan edilmiyor.

Örneğin: Almanya’da yerleşik olan Niyazi Bey, Türkiye’deki mağazasından ayda NET 20 bin, yılda 240 bin lira kira geliri elde ediyor.

Niyazi Bey, bu gelirini Türkiye’de beyan etmeyecek ve gelir vergisi de ödemeyecek.

Niyazi Bey ayda 100 bin, yılda 1 milyon 200 bin lira işyeri kira geliri elde etmiş olsaydı, yine vergi ödemeyecekti. Türkiye’de yaşayanlarda durum farklı. Onlar, stopaja tabi tutulmuş kira gelirlerini; 2011’de 23 bin, 2012’de 25 bin lirayı aştığında beyan edecekler. Hemen belirtelim, Türkiye’de yaşayanların da şöyle bir avantajları var: geliri sadece işyeri kira gelirinden ibaret olanlar, 2011’de yıllık 101 bin, 2012’de yıllık 110 bin liraya kadar olan işyeri kira gelirlerini beyan ettiklerinde, gelir vergisi ödemeyecekleri gibi (stopaj mahsubu nedeniyle) üste “vergi iadesi” alacaklar.

Bedelsiz kiralanan işyeri

İşyerinin aile bireylerine veya başkalarına bedelsiz kiralanması da söz konusu olabilir.

Örneğin, Türkiye’deki dükkanı oğluna bedelsiz kiraya veren Cemil Bey “Al oğlum bu dükkanda bir iş yap. Kira da ödemene gerek yok” demişse, o dükkanın emlak vergisi değerinin yüzde 5’i oranında kira beyan edip, gelir vergisi ödemek zorunda. Oğluna değil de dayısına, amcasına, kayınbiraderine, arkadaşına “bedelsiz kiralamışsa” yine aynı uygulamayı yapacak.

Konut (mesken) kira gelirleri

Yurtdışında yerleşik olanların, 2011 yılında Türkiye’de elde ettikleri konut kira gelirinin tutarı yılda 2.800 lirayı aşıyorsa, 1-25 Mart 2012 tarihleri arasında, gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.

Örneğin, Hasan Bey Türkiye’deki evini kiraya vermiş ve ayda 1.500 TL, yılda 18.000 TL kira geliri elde ediyorsa, bu gelirini beyan edecek.

Vergi Nasıl Hesaplanacak?

Örneğimize göre;

- 18 bin TL konut kira gelirinden, 2.800 TL “istisna Tutarı” indirilecek.

- Kalan 15.200 TL’nin yüzde 25’i yani 3.600 TL’si “götürü gider” olarak düşülecek.

- Bu tutar düşüldükten sonra, kalan 11.600 TL “vergi matrahı” olacak. Başka bir anlatımla verginin üzerinden hesaplanacağı tutar olacak.

2011 yılı kira gelirlerinin vergisi, aşağıdaki tarife üzerinden hesaplanacak.

Buna göre, 11.600 TL’nin gelir vergisi 1.850 TL olacak. Yukarıdaki hesaplama, götürü gider esasına göre yapıldı.

Gerçek Gider Avantajı:

Konut kirası alanların, bazı durumlarda yüzde 25 götürü gider düşmek yerine, “gerçek gider” yöntemini tercih etmeleri de avantajlı olabilir.

Örneğin:

- Kiraya verilen konut yeni alınmışsa, “beş yıl süre ile” satın alma bedelinin yüzde 5’i gider olarak indirilebiliyor. Örneğin 300 bin liraya alınan ev için 15 bin lira gider düşülebiliyor. Ancak birden fazla evden kira geliri elde edenler, yukarıdaki yüzde 5’i, kira aldıkları bir konut için düşebiliyorlar.

- Kiraya verilen konut için banka kredisi kullanılmışsa, 2011 yılında ödenen “banka kredi faizi” de, gider olarak düşülebiliyor.

- Türkiye’de yaşayanlar, evlerini kiraya verip, kendileri kirada oturuyorlarsa, yukarıdakilere ilave olarak, “ödedikleri konut kirasını” da gider olarak indirebiliyorlar. Ancak Maliye Bakanlığı, yurt dışında ödenen konut kirasının indirimini kabul etmiyor.

- Gerçek gider yöntemini seçenler, kira aldıkları konut için ödedikleri, emlak vergisini, bakım-onarım giderlerini ve amortismanı da gider olarak gösterebiliyorlar.

Çocuğa, anne-babaya bedelsiz kiralanan konut

Türkiye’deki konutunu; oğluna, kızına, kardeşine, anne-babasına ya da torununa bedelsiz kiralayanlar yani “Evde kira ödemeden otur” diyenler, bunlar için kira geliri beyan etmezler.

Ancak bunların dışındakilere, örneğin; amca, dayı, hala, teyze, kayınvalide-kayınpeder, kayınbirader, bunların çocukları ve diğer kişilere bedelsiz kiralamalarda, emlak vergisi değerinin yüzde 5’i oranında kira geliri beyan etmek gerekiyor.

Konutun işyeri olarak (örneğin büro olarak) çocuklara, anne-babaya bedelsiz kiralanması halinde de yine o konutun emlak vergisi değerinin yüzde 5’i oranında kira geliri beyan edilecek.

2011 YILI KİRA GELİRLERİNİN VERGİ TARİFESİ

9.400 TL’ye kadar % 15
23.000 TL’nin 9.400 TL’si için 1.410 TL, fazlası % 20
53.000 TL’nin 23.000 TL’si için 4.130 TL, fazlası % 27
53.000 TL’den fazlasının 53.000 TL’si için 12.230 TL, fazlası % 35 oranında vergilendirilir.

Tahsilat önemli

Evini kiraya verenler, “tahsil ettikleri” kira tutarını beyan edecekler. Örneğin 2011 yılı içinde 10 aylık kira tahsil edilmişse, beyannamede 10 aylık kira geliri beyan edilecek. Kalan iki aylık kira, 2012 yılında tahsil edilmişse. 2012 yılının kira geliri olarak beyan edilecek.

Vergilerin ödenmesi

Beyanname üzerinden tahakkuk ettirilecek vergiler; Mart ve Temmuz 2012’de, “iki eşit taksitte” ödenecek.

YARIN: Türkiye’deki gayrimenkulün satışında gelir vergisi