Fiyatlar daha dibe vurmadı

- Corio'nun Türkiye'deki faaliyetleri ne zaman başladı?

Türkiye'ye Akmerkez'in yüzde 47'sini alarak 2005 nisan ayında girdik. Zaten O tarihlerde Türkiye'nin ticari gayrimenkuldeki yıldızı parlamaya başlamıştı. Ama asıl furya 2005'ten sonra başladı.

- Sizin girişiniz mi tetikledi?

Birçok kişi izliyordu, fakat hareket etmiyordu. Ama Corio girdikten sonra bariyer kalktı ve hücum başladı.

Sıfır AVM'ler yerine kendini kanıtlamış AVM'ler alacaklarını söyleyen Corio CEO'su Koray Özgül, bunun için fiyatların biraz daha inmesini beklediklerini söyledi. Özgül ile AVM piyasasındaki son durumu, yaşanan kira isyanlarını, krize karşı alınan durumu, yeni yatırımları ve pazarın geleceğini konuştuk.

- Hangi ülkelerde faaliyet gösteriyorsunuz?

Hollanda başta olmak üzere, İspanya, Fransa, İtalya ve Türkiye.

- Şirketin büyüklüğü ne kadar?

Şu anki portföy değeri 6.5 milyar euro.

- Türkiye'deki büyüklüğü ne kadar?

Türkiye operasyonu 1 milyar dolar civarında.

- Akmerkez'i aldıktan sonra ne yaptınız?

İlk önce Denizli Teras Park'a ortak olduk. Daha sonra Adapazarı Ada AVM'nin tamamını satın aldık. Ankara'da 365 adlı AVM var, Tekirdağ'da Tekira var. Bursa Anatolium'un tamamını satın alacağız. Bunlar şu anda ilerleyenler ve inşaatı sürenler. Bunların dışında depomuzda duran ve bazı işlemlerin bitmesini bekleyen Malatya var, Tarsus'ta bir AVM var. Toplam 10 tanelik bir portföyümüz var.

- Neden İstanbul değil de Anadolu'yu tercih ettiniz?

Anadolu'nun gelişeceği çok aşikardı ve bir de bu bir hesap meselesi. Büyükşehirlerdeki alışveriş merkezlerinde (AVM) fiyatlar olması gerekenin üzerindeydi. Bu durumda ileride bir düzeltme olacağını biliyorduk. Sonuçta Türkiye'ye özgü bir durum da değil bu. Kapı açıldığında içeri girilir, arz artar ve bir süre sonra fiyatlar düşer...

Eğer büyükşehirlerde işleyen AVM'ler alınsaydı bugünkü düzeltmede zarara girecektik. O yüzden Anadolu'ya yöneldik.

- Türkiye'de AVM sektörünün yapısı nasıl?

Türkiye'de AVM sektöründe kurumsallaşma henüz gelişmedi. Bunun olması bekleniyordu ama Türkiye'deki AVM sahipleri çok pahalıya satmaya çalıştı ve yatırımcılar da almadı. Genelde yükselen dönemlerde yabancı yatırımcılara satışlar olur ve belli bir süre sonra pazara 3-4 tane yatırımcı olur. Ama bu Türkiye'de gerçekleşmedi.

O yüzden şu anda pazar saçılı durumda. Birçok AVM hep farklı ellerde, çok dağılmış durumda.

- Yurtdışında böyle midir?

Aynen öyle. 3-4 yatırımcı pazarın hakimidir, bizde ise tam tersi. Ama o dağılma hiç iyi değil.

- Neden?

Birincisi, maliyetleri düşüremezsiniz. Temizlik, güvenlik vs... Bir AVM'niz var diyelim, ne kadar pazarlık yapabilirsiniz? İkincisi, çok AVM'niz varsa nerede ne yapacağınızı gayet iyi bilirsiniz. Mesela burada bir yangın varsa nasıl kurtulacağını bilirsiniz. Halbuki tek bir AVM bunu kendi kendine keşfetmek zorunda. Sonuçta kurumsallaşma profesyonelleşmeyi de beraberinde getiriyor.

- Pazarın kurumsal yatırımcıları kim?

Kendimizi, Redevco, Rönesans, Krea ve Multi'yi sayabilirim.

- Daha önce Türkiye'de planladığınız 1 milyar dolarlık yatırımı ertelediğinizi açıklamıştınız. Neden?

Bunların hepsi projeydi, toplam 20 tane proje. Ama biz finansal krizi öngörerek değil, AVM krizini öngörerek bu işleri erteledik. Sonra da olay global krize döndü.

- Bahsettiğiniz AVM krizi nedir?

Biz paramızı kiracıdan alırız. Biz sezdik ki onların yayılma hızı yavaşlayacak ve belli bir süre oturmaları gerekecek. Sıfırdan olan projelerin ise en az 2 sene oturması gerekir. Şu anda öyle bir zaman yok piyasada.

Biz yalnızca bitmiş AVM alırız dedik. 2 yıl rüştünü ispatlamış, oturmuş projelerle ilgileniyoruz artık. Sıfır proje almayacağız.

- Var mı öyle bir proje?

Var, cebimizde var. Uygun zamanı, fiyatların dibe vurduğu yeri bekliyoruz.

- Daha vurmadı mı?

AVM fiyatları biraz daha yavaş düşüyor. Çünkü Türkiye'de AVM geliştiricileri birden bire sahneye çıktı. Fiyatlar yükselince onlar daha da yükseleceğini sandılar. Ama şimdi gerçeğini anlamakla uğraşıyorlar. 2009 sonunda anlayacaklar ki bu fiyatlar gerisin geriye yukarıya çıkacak gibi değil. İşte o zaman daha mantıklı fiyatlar gelecek.

- O zaman daha düşer diyorsunuz...

Düşüş olur demiyorum, olmalı diyorum... Biz onu varsayıyoruz. İşte o zaman da geliştirmek yerine gidip hazır AVM'ler satın alacağız. Onlara gözümüzü koyduk, bekliyoruz.

- Kaç proje?

Saptadığımız en az 6 tane AVM var.

- Hepsini birden mi alacaksınız?

Bir anda hepsini alamazsınız, sindirmeniz lazım.

- Nerelerde bunlar?

Anadolu'da daha çok büyük illerde var. İstanbul'da da iyi AVM'ler var ama hala değerlerinin biraz üzerindeler. İçeri girdiğinizde kurumsal yatırımcının değiştirebileceği, daha iyi hale getirebileceği AVM'ler bunlar...

- Türkiye'deki AVM sayısı fazla mı?

Fazla değil ama dengesiz. Mesela bizim Tekirdağ'da açtığımız AVM'deki müşteri sayısı bugün İstanbul'daki birçok AVM'den fazladır.AVM'leri farklılaştırmak gerekiyor. Bana göre en iyi örneklerden biri Kanyon ve Metrocity. Metrocity, şehir markalarının olduğu bir yerdir, Kanyon ise yeme- içme ve eğlence ağırlıklıdır. Buyrun size ayrımsallaşmış iki AVM...

İşte olması gereken bu.

- Yakın olanların konseptlerinin farklı olması yani...

Evet, birbirine yakın AVM'lerin daha iyi yaşayabilmeleri için karakterlerinin değiştirilmesi lazım. Mesela Hong Kong bu yollardan geçti. Orada en üst sınıfa hitap eden AVM ile bir Outlet Center yan yana ve çok güzel yaşıyorlar. Çünkü müşterileri farklı.

- Hangi bölgelerde dengesiz bir dağılım var?

Bunlar bilinen noktalar aslında. Mesela Beylikdüzü bölgesi, Büyükdere caddesi ve Anadolu yakasının E-5 güzergahı o yolda gidiyor. Oralarda sorun olacak ve bazı AVM'ler değişmek zorunda kalacak. Akıllı yatırımcılar girip o AVM'leri alacak ve değiştirecek.

Aslında bunun bir de sektörü var. İngilizcede 'distress property' diyorlar, yani gümlemiş AVM... Onu bu şekilde satın alır sonra değişiklik yapmaya başlarsınız ve 3 yıl sonra bambaşka bir AVM çıkar ortaya.

- Corio'da bu var mı?

Hayır bizde yok o. Bu işin risk faktörü yüksektir ama sırf bu işi yapan gruplar var.

- Türkiye'de var mı?

Türkiye'ye gelecekler, şimdilik izliyorlar.