PANDEMİNİN ilk dönemlerinde değişen çalışma şartları nedeniyle “Ofisler boş mu kalacak’ sorusu soruluyordu. Ancak bugün ofis piyasası çok başka bir noktaya geldi. Dünyanın önde gelen ticari gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield TR International’ın raporuna göre; İstanbul ofis piyasasında ilk yarıda yüksek talep, A sınıfı ofislerin boşluk oranının yüzde 10.30 ile son 12 yılın en düşük seviyesine ve kiraları ise yüzde 13.5’lik artışla son 8 yılın en yüksek seviyesine taşıdı.
Raporda yeni ofis yatırımı yapılmamasının esnek ofis alanlarına olan ilgiyi artırdığı ve esnek ofis alanlarının İstanbul’da büyümeye devam ettiği belirtildi. Özellikle küçük girişimlerin öncelikli tercihi olan esnek ofisleri, bugün büyük ölçekli firmaların da maliyetlerini düşürmek ve farklı ofis seçenekleri sunmak amacıyla tercih etmeye başlandığı ifade edildi.
YATIRIM GEREKTİRMİYOR
Azalan boşluk oranları nedeniyle ofis kiralarında artış yaşandığını, bunun da hazır ve esnek ofise talebi tetiklediğini belirten Cushman & Wakefield TR International Ofis Aracılık Hizmetleri Yöneticisi Meriç Diren, “Esnek ofisi öne çıkaran en önemli avantaj ise yatırım gerektirmemesi” dedi.
“İlk yatırım maliyeti konusunda hazır ofislerin geleneksel ofislere kıyasla önemli avantajları var” diyen Diren, şöyle devam etti: “Diğer yandan bu ofislerin esneklik sağlaması da kiralayan açısından avantaj yaratıyor. Çünkü şirketler, uzun vadeli kira sözleşmelerine bağlı kalmadan ihtiyaçlarına göre alanlarını kolayca ayarlayabiliyor. Ayrıca teknolojik altyapı da esnek ofislerin cazibesini artıran bir başka etken.”
HİBRİT MODEL DESTEKLEDİ
Pandemi sonrası yaygınlaşan hibrit çalışma modelinin de esnek ofisleri desteklediğini belirten Diren, geçmişte girişimciler, serbest çalışanlar tarafından kullanılan bu ofislerin, artık orta ve büyük ölçekli şirketlerce de tercih edildiğini anlattı. Diren, “Esnek ofisler küçük işletmeler ve start-up’lar için daha cazip görünse de artık 40-50 çalışanı olan markalar da tercih edebiliyor. Çünkü hibrit çalışma nedeniyle ofise 2-3 gün gelen çalışanlar arttı. Üstelik esnek çalışma alanında ortak kullanım alanı avantajı da var. Söz gelimi 40 kişi için 450-500 metrekare ofis kiralamak yerine bu ihtiyacı 200 metrekare hazır ya da esnek ofiste çözebiliyorlar” ifadelerini kullandı.
YEŞİL BİNALAR TERCİH EDİLİYOR
ESNEK ofisin yanında son dönemde iş dünyasının yeşil binalara olan ilgisi de dikkat çekici. Yılın ilk yarısında ofis piyasasındaki trendlere değinilen raporda, sürdürülebilirliğe ve deprem riskinin etkisiyle yeni binalara olan ilginin artmasıyla özellikle Avrupalı şirketlerin LEED ve BREEAM gibi sertifikalara sahip çevre dostu binalarda ofis kiralamayı tercih etmeye başladığı kaydedildi. İstanbul’da sertifikalı binalarda boşluk oranının bu yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemindeki yüzde 14.30 seviyesinden yüzde 9.17’ye düştüğünü ortaya koyan rapora göre, LEED veya BREEAM sertifikasına sahip ofis binası sayısı ise bu dönemde yüzde 4 yükselerek 2.7 milyon metrekareye ulaştı.
KİRALAR NE KADAR?
YILIN ilk yarısını kapsayan araştırmaya göre; Metrekare bazında en yüksek ofis kiraları aylık 42 dolarla İstanbul Levent’te görülürken, onu 35 dolarla İstanbul Anadolu Yakası, 32 dolarla Esentepe-Gayrettepe bölgesi, 30 dolarla Maslak izledi. İzmir ve Ankara’da bu rakam 18 dolar oldu.
Peki esnek ofislerde rakamlar nasıl? Meriç Diren şöyle yanıtladı:
“Ofis kira bedelleri farklı bölgelerde ve binalarda oldukça çeşitlilik gösteriyor. Maslak gibi merkezi iş alanlarında esnek ofisler için birincil kira oranları masa başına 13 bin 750 TL seviyelerine kadar çıkabiliyor. Levent bölgesine baktığımızda ise benzer bir şekilde yüksek talep gören bir iş merkezi olarak burada da birincil kira oranlarının masa başına 18 bin 570 TL olduğunu söyleyebiliriz. Ataşehir ve Kozyatağı gibi Anadolu Yakası’nın iş merkezlerinde ise fiyatlar daha erişilebilir olsa da yine de üst seviye binalarda kiralar masa başına 15 bin TL seviyelerine kadar çıkabilmekte. Kağıthane gibi daha gelişmekte olan bölgelerde ise kiralar daha düşük seyretse de bu bölgedeki fiyatlar son dönemdeki altyapı yatırımlarıyla yükselme eğiliminde. Kağıthane’de masa başına 9 bin 500 TL seviyelerine ulaşan birincil kiralar mevcut. Ankara’da birincil esnek ofis kiraları 13 bin 630 TL, İzmir’de ise 9 bin 900 TL seviyelerinde. Ancak bu rakamlar binanın yerine, sunulan imkanlarına göre yarıya kadar dahi düşebiliyor.”