Kira bedelinin tespiti

İşbu davanın amacı kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması hâlinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.

Kira tespit davalarında bölge ortalamasının çok altında kira ödeyen kiracının ödediği kira bedelinin, emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenmesi amacıyla gündeme gelmektedir. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı ve kiralananın maliki tarafından da açılabilir.

Kira tespit davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülmekte olup Sulh Hukuk Hakimleri, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belirlenen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gider. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, somut kira ilişkisi gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kararlar tesis edilmektedir.

Kira tespit davası şartları içinde süre koşulu bulunmamaktadır. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olur ise mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak karar verebilecektir.

Yeni kira döneminden en az 30 gün önceden kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde dava açılır ise kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu koşulların olmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir.

Yargıtay, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmakta olmasını, tarafların yenilenen dönemde de artış iradesini yansıtmakta olduğuna karine sayarak kiralayanın ihtarının hukuksal önemini ortadan kaldırarak ve kiralayanın ihtar çekmeye gerek kalmaksızın, o dönem içinde kira parasının tespiti için dava açabileceği yönünde hüküm tesis etmiştir.

Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkin olup bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.