Geçmiş aylara ilişkin kira bedelinin tespiti
Kira sözleşmeleri, kira artışları, tahliye davaları son yıllarda oldukça gündemde yer kaplamakta olup bir kira sözleşmesi uzadığı yıllar içerisinde 5 yılını doldurduğu halde kira bedelinin rayiçlere göre belirlenebilmesi talep edilebilmektedir.
Kira sözleşmelerinde yer alan kira bedelinin hakim kararıyla yeniden tespitine ilişkin olarak 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri için her zaman talepte bulunulabilir. Tespit talebinde her zaman bulunulabilecek olup burada önemli olan hangi kira dönemine ilişkin kira bedelinin tespitinin talep edildiğidir.
“Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Şeklinde kanuni karşılığını bulduğu üzere sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm olması halinde kiracıya ihtarname göndermeksizin kira bedelinin tespiti ilgili dönemin içerisinde her zaman dava edilebilir.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/11632 E. , 2018/5902 K. Sayılı ilamı ile ilgili dava konusu sözleşmeye atıf yaparak "... Sözü geçen sözleşmenin hususi şartlar 5. Maddesinde "Her yıl kira artış oranı Bakanlığın açıkladığı oran nisbetinde olacaktır." hükmü düzenlenmiştir. Yenilenen 02.01.2004 ve 02.01.2009 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmelerinde de artış yapılacağı kararlaştırılmış olup artış yapılacağına ilişkin hüküm nedeniyle TBK 'nun 345/son maddesi gereğince kira dönemi sonuna kadar dava açılabileceğinden 03.07.2014 tarihinde açılan davada 02.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin artırılarak tespitinin istenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır." Gerekçesiyle geçmişe etkili kira tespiti kararı verilebileceğini hüküm altına almıştır.
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/335 E. , 2015/2042 K. Sayılı ilamı ile de sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağını vurgulamıştır.
Yargıtay, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmakta olmasını, tarafların yenilenen dönemde de artış iradesini yansıtmakta olduğuna karine sayarak kiralayanın ihtarının hukuksal önemini ortadan kaldırarak ve kiralayanın ihtar çekmeye gerek kalmaksızın, o dönem içinde kira parasının tespiti için dava açabileceği yönünde hüküm tesis etmiştir.
Burada enflasyon vb. koşulların ev sahipleri tarafından değerlendirilmesi önem arz etmekte olup kira bedeli rayiçlerinin hızla değişiklik gösterdiği bugünlerde 12 ay önceki rayiç ile bu dönemin rayici arasında menfaatlerin davayı açacak tarafça değerlendirilmesi gerekir.
