Fahiş kira sözleşmesi imzalamak zorunda kalan depremzelerin hakları
Ülkece çok zor günlerden geçtiğimiz bugünlerde, evsiz kalan depremzede vatandaşlarımızın, içinde bulundukları zor durumdan faydalanarak, deprem sonrası fahiş fiyat artışı ile evlerini kiraya veren ev sahiplerine karşı gabin hükümlerine dayanılarak dava açılabilir.
Sözleşmenin gabin (aşırı yararlanma) sebebiyle illetli olduğunun kabulü için edim ve karşı edim arasındaki oransızlığın, taraflardan birinin, diğerinin şahsında mevcut özel bir durumu bilerek istismar etmesi, sömürmesi sonucu oluşması gerekir. Dar ve zor durumda kalmaları nedeniyle, sözleşme yapmaya sürüklenmiş kişileri korumak zayıfı güçlüye ezdirmemek için hukukumuzda da düzenlemeler yapılmış olup "Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.” hükmüyle kanuni karşılığını bulmaktadır.
Aşırı yararlanmadan ( gabin ) söz edilebilmesi, objektif unsur olan edimler arasındaki aşırı oransızlık yanında, bir tarafın darda kalma, tecrübesizlik, düşüncesizlik ( hafiflik ) hallerinin bulunması, diğer yanın ise yararlanmak, sömürmek kastını taşıması biçiminde iki sübjektif unsurun dahi gerçekleşmesine bağlıdır. Objektif bir biçimde bir kişinin zorda kalması birinci şart olup depremzedelerin zorda kaldığına şüphe yoktur.
Kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi gereğince kira bedeli taraflarca kararlaştırılmaktaysa da gayrimenkullerin kiralanmasında depremzedelerin zor durumundan faydalanılmak üzere yararlanmaya çalışan kişilerden kiralanan gayrimenkuller için “aşırı yararlanma” şeklinde anılan kanun hükümleri uyarınca bu sözleşmeler güncellenebilir veya iptal edilebilir. Yani sömürülen depremzede sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir.
Yargıtay uygulaması nezdinde rayiç bedellerin yüzde ellisini geçen bir rakamın belirlendiği sözleşmelerde aşırı yararlanmadan söz edilebileceği ortaya konulmaktadır. Yargıtay “edimler arasındaki oransızlığa” sık sık vurgu yapmakta olup %25-%50 arasında oransızlık bulunan haller ise hakimin takdir yetkisi kapsamında bulunmaktadır.
Gabinin varlığı zarar görene (sömürülene), sözleşme tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek iptal davası açıp iddiasını her türlü delille kanıtlama ve verdiğini geri isteme hakkı ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme hakkı verir.
Gabin davasında öncelikle edimler arasındaki, aşırı oransızlık üzerinde durulmalı, objektif unsur ispatlandığı takdirde zarar gördüğünü iddia edenin kişiliği, yaşı, sağlık durumu, toplumdaki yeri, ekonomik gücü psikolojik yapısı gibi maddi, manevi yönler yani sübjektif unsur derinliğine araştırılıp incelenmelidir.
Depremin gündemden düşmediği bugünlerde Savcılıklar nezdinde de konut satış ve kira artışları takibe alınmakta, gayrimenkul satış ve kiralama ilanı verilen tüm sitelerden veriler toplanmaktadır. Deprem öncesi ve sonrasındaki fiyatların incelenmesi sonucunda fahiş fiyat artışına neden olduğu belirlenenler hakkında, TCK 237'nci maddesi kapsamındaki 'fiyat etkileme' suçundan soruşturma yürütülerek 1 ile 3 yıl arasında hapis talebiyle de dava açılabilecektir.
