Değerli konut vergisi hakkında hukuki bilgiler

31365 sayılı Resmî Gazetede 5/12/2019 tarihli ve 7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na “Değerli Konut Vergisi” kısım başlığı altında eklenen 42 ilâ 49 uncu maddeleri ile mevzuatımıza girmiştir.

Değerli Konut Vergisi konut olarak sahip olunan yıl için belli bir miktarı aşan değerdeki taşınmaz üzerinden alınan artan oranlı bir vergidir. 2021 yılı için tespit edilen miktar 5.227.000 TL olup bu miktarı aşılması durumunda taşınmaz üzerinden vergi alınır. Türkiye sınırları içerisinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan anılan kanunun 29. Maddesine göre belirlenen bina vergi değeri 29/12/2020 tarihli ve 31349 Mükerrer sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan Hazine ve Maliye Bakanlığı nezdindeki Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile  01/01/2021 tarihinden itibaren uygulanmak üzere bina vergi değeri 5.227.000 Türk Lirasının üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.

Bina vergi değerinin, 1319 sayılı Kanunun 42. Maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı aşması halinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi takip eden yılın başından itibaren değerli konut vergisi mükellefiyeti başlamaktadır. Değerli konut vergisi uygulamasında "mesken nitelikli taşınmaz" kavramı, mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade etmektedir. Her bir bağımsız bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Taşınmazın mesken niteliğini haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesinde, taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumuna da bakılmaktadır.

Değerli Konut Vergisi ödemekle yükümlü kişiler kimlerdir?

-Mesken nitelikli taşınmaza ilişkin değerli konut vergisini taşınmazın maliki öder. Mesken nitelikli taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa vergi, intifa hakkın sahip kişi tarafından ödenir.

-Mesken nitelikli taşınmazın maliki veya intifa hakkı sahibi yoksa malik gibi tasarruf edenler vergiyi ödemekle mükelleftir.

-Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olurlar. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.

Değerli Konut Vergisinden muaf kişiler kimlerdir?

-Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki olduğu mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır. Bu kurumların intifa hakkına sahip oldukları mesken nitelikli taşınmazlar da değerli konut vergisinden muaftır ve vergi, söz konusu taşınmazların kuru mülkiyet sahipleri bakımından aranmamaktadır.

-Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) için değerli konut vergisi muafiyeti uygulanır. Muafiyet, bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de uygulanır.

-Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır.

-Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaftır. Bu muafiyet hükmü arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanır. Söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması durumunda muafiyetten yararlanılması mümkün değildir.

Vergi tutarı belirlenme şekli ve mükellefiyetin başlangıcı

Verginin matrahı, bina vergi değerinin anılan kanunun 42. Maddesinde yer alan tutarı aşan kısmıdır.  Buna göre Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

-5.227.000 TL ile (7.841.000) TL arasında olanlar (bu tutar dahil) (5.227.000) TL’yi aşan kısmı için (Binde 3)

-10.455.000) TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için 7.842 TL, fazlası için (Binde 6)

-10.455.000) TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için (Binde 10) oranında vergilendirilmektedir.

Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınır. Bina vergi değerinin, 1319 sayılı Kanunun 42.maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı aşması halinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi takip eden yılın başından itibaren değerli konut vergisi mükellefiyeti başlamaktadır.

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona ermektedir.

Verginin beyanı, ödeme yeri, ödeme süresi

Mükellef tarafından, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin bina vergi değeri buna ait vesikalarla, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, mesken nitelikli taşınmazın değerinin anılan kanunun 42.maddesinde belirtilen tutarı aştığı yılı takip eden yılın şubat ayının 20.günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunur.

Müteakip yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunur. Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilmektedir.

Eski düzenleme ile anılan kanunun 43. Maddesi ile mükellefe, değere itiraz etme hakkı tanınmış idi. Bu maddeye göre mesken nitelikli taşınmazların Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün internet sitesinde ilan edileceği ve sonucun ilgilisine ayrıca tebliğ edileceği düzenlenmiştir. Ve yine aynı maddede yükümlülere, tespit edilen değere tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük süre içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne itiraz imkânı getirilmiştir. Ancak 2020 yılında yapılan yeni değişiklik ile itiraz mekanizması kaldırılmıştır.