Konut ve işyeri kira sözleşmeleri hazırlanırken nelere dikkat edilmeli?

Günümüzde çoğunlukla kira sözleşmeleri basit hukuki işlemlerden sayılmakta ve vatandaşlar tarafından gerek kiracı gerekse de kiralayan sıfatı ile rastgele düzenlenerek imza altına alınmaktadır. Ancak, basit olarak nitelendirilen kira sözleşmelerinde yer alan veya almayan en ufak bir ibare dahi ilgililerin ciddi hak mahrumiyetlerine sebep olabilmekte ve tarafları mahkemede karşı karşıya getirebilmektedir. Diğer yandan, kira sözleşmeleri düzenlenirken dikkat edilecek bazı ayrıntılar ile ihtilafsız ve huzurlu kiracı/kiralayan ilişkilerine sahip olabilmek mümkündür.

TBK. 299. maddesinde Kira Sözleşmesi tanımlanmıştır. Buna göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Bu kapsamda, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri kiraya verenin kiralananı kiracıya teslim etmesi, diğer unsuru da kiracının da kiralananı kullanma eylemine karşılık bedel ödemesidir. Kira sözleşmelerinin yazılı olarak düzenlenme zorunluluğu yoktur. Ancak ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda iddiaların ispatı yönünden her iki taraf için de yazılı olarak düzenlenmesi tavsiye edilmektedir.

Uygulamada, tarafların gerek işyeri gerekse de konuta ilişkin kira sözleşmelerini hazırlarken aşağıdaki konulara dikkat etmeleri önerilmektedir.

Kira Bedeli: Sözleşmede kira bedeli açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Özellikle çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin net veya brüt olduğunun belirtilmesi ileride vergi yönünden doğabilecek uyuşmazlıkları önlemektedir. Diğer yandan, 268 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca, konuta ilişkin kira sözleşmeleri ile belirlenen 500,00 TL ve üzerindeki kira bedellerinin banka veya PTT üzerinden ödenmesi yükümlülüğü getirilmiştir. İşyeri kira sözleşmelerinde ise kira bedelinin miktarı fark etmeksizin banka kanalı ile ödenmesi zorunludur.

Kira Artış Oranı: TBK. 344. maddesi ile kira artış oranlarına sınırlama getirilmiştir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin yapılacak kira sözleşmelerinde artış yapılabilecek üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar bu oranın altında bir artış oranına da karar verebilirler.

Kira Bedelinin Ödenme Zamanı: Kira bedelinin ödenme zamanı tarafların takdir yetkisi içerisindedir. Taraflar isterlerse aylık isterlerse yıllık periyotlar halinde kira bedellerinin ödenmesine karar verebilirler. Kiracının, kira bedelini süresi içerisinde ödememesi halinde temerrüde düşmesi gündeme gelir. Burada ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda tereddütlerin giderilmesi için mutlaka kira sözleşmesinde açıkça kira bedelinin ne zaman ödeneceği belirtilmelidir. Örneğin; “Kira bedelleri her ayın en geç beşinci günü mesai bitiminde ödenir.”

Güvence Bedeli (Depozito): TBK. 342. maddesi uyarınca, konuta ilişkin düzenlenecek kira sözleşmesi ile kiracılardan en fazla üç aylık kira bedeli oranında güvence bedeli (depozito) alınabilir. Güvence bedeli olarak paranın verilmesinin kararlaştırılması halinde, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, bu para kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde TBK. 342. maddesi ertelenen hükümlerden olması sebebi ile sözleşme serbestisi içerisinde güvence bedelini (depozito) düzenleyebilirler.

Kira Süresi: Tarafların kiralanandan faydalanma amacına göre kira süresinin düzenlenmesinde fayda vardır. Konut ve İşyeri kira sözleşmelerinin bir yıllık düzenlenmesi, kiraya veren açısından kira sözleşmesinin on yıllık uzama dönemi sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin fesih edebilmesi açısından lehedir. Diğer yandan, kiracının konuttan veya işyerinden uzun vadede faydalanmak istemesi halinde sözleşmenin tapuya şerh verilmesi önerilmektedir. Böylece kiracının, kira süresi boyunca üçüncü kişilere karşı kiracılık sıfatı korunmaktadır.

Kiralananın kullanım amacına uygun olduğunun tespit edilmesi: Bu husus genellikle çatılı işyeri kira sözleşmelerinde önem arz etmektedir. Kiracı tarafından kira sözleşmesi akdedilmeden önce, kiralanana dair yönetim planı incelenmeli, iskanı olup olmadığı araştırılmalı ve işyeri olarak kullanmak istenilen amaca uygun olup olmadığı denetlenmelidir. Örneğin, iskan yoksa işyeri ruhsatı alınamayacak ya da yönetim planında sanayi tipi fırınların kullanılması yasaklanmışsa kiralananda pastane & fırın gibi işletmeler faaliyet gösteremeyecektir.

Alt Kiraya Verilmesi: Kiracı, kiralananı sözleşme şartlarına uygun olarak kullanmak zorundadır. Bu nedenle, kiracı kiralananı alt kiracıya verebilmek istiyorsa bu yetkinin açıkça ve yazılı olarak kira sözleşmesinde düzenlenmesi gerekmektedir.

Kiralananda Tadilat Yapılması: Taraflar uzun süreli bir kiralama dönemi için anlaşma sağladıklarında, gerek konut gerekse de çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiralananın kullanım amacına uygun hale getirebilmek için ciddi tadilat ve dekorasyon masrafı yapabilmektedirler. İşte böyle durumlarda, kira sözleşmelerinde açıkça kiralananda ne gibi değişiklikler yapılacağı, bedelinin kim tarafından karşılanacağı ve kira süresinin bitiminde kiralananın eski haline getirilip getirilmeyeceği konularının düzenlenmesi ileride doğabilecek ihtilafları ve belirsizlikleri önleyecektir.  

Vergi, Resim, Harç: Kira sözleşmesinin imzalanması ve yürütülmesi ile ilgili doğabilecek damga vergisi, harçlar vb. yükümlülüklerinin ayrıntılı olarak kim tarafından ne oranda ödeneceği kararlaştırılmalıdır. Örneğin; bir işyeri kira sözleşmesinde kiralananın kullanımı sebebi ile çevre temizlik vergisinin kiracı tarafından ödenmesine karar verilirken, emlak vergisi kiralayan tarafından, damga vergisinin ise yarı yarıya ödenmesine kararlaştırılabilir.

Sözleşmenin Feshi: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kapsamında yapılacak fesih bildirimleri ancak yazılı olarak yapılmaları halinde geçerlidir. Sözleşmede fesih bildirimine dair bir düzenlemenin bulunmaması halinde belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir. Aksi halde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Söz konusu on beş günlük süre sözleşme ile artırılabilir ancak kısaltılamaz.