Apartmandaki tadilatlarda oy birliği şartı

Kat mülkiyeti, sosyal ve ekonomik ihtiyaçların zorladığı geniş kitlelerin konut sıkıntısını gidermek amacıyla kabul edilmiş özel bir taşınmaz mülkiyet çeşididir. Kat Mülkiyeti Kanunu, bir taraftan kişilerin özel mülkiyet hakkını korumakta diğer taraftan toplu yaşamdan kaynaklı sorumluluk ve hakların sınırını çizerek daha düzenli bir yaşam biçimi sürdürülmesini hedeflemektedir. Avukat Birgül Sönmez Şimşek, toplu yaşam alanlarında yapılacak uygulamaların hukuki boyutu hakkında bilgiler verdi.

Müstakil evlerdeki yaşamlardan, bir şehir kapasitesindeki apartmanlarda toplu yaşam biçimine geçildiği günümüzde kat mülkiyeti kanunu bir şehri yöneten temel kanun niteliğinde olup önemi her geçen gün artmaktadır.

1965 yılında yürürlüğe giren 634 Sayılı kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), zaman içinde yapılan değişiklikler ve eklenen yeni maddeler ile güncel ve değişen sorunlara yasal zeminde çözüm bulmayı amaçlamıştır. Yasa maddeleri tüm sorunları çözebilecek ve tek tek düzenleyebilecek nitelikte olamayacağından kanun koyucu sınır çizmeden örnekleme yoluna giderek tanımlamalarda bulunmuş, birçok somut olayda yargı makamları özellikle Yargıtay’ın örnek kararlarına bakarak ilk derece mahkemelerinde sorunları çözmeye çalışmıştır.

Bir yapıda esas olan o binanın yönetim planıdır

Yönetim planı tapuya tescil edilir, yönetim planı, KMK ve hukukun genel ilkelerine aykırı olamaz. Bir yerde yönetim planı yok ise veya mevcut plan kanuna aykırı alınmış ise bu takdirde bu yerde KMK maddeleri uygulanacaktır. Kat malikleri (Kat mülkiyetinde bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı sahibi) kendilerine ait bağımsız bölüm üzerinde ancak bu kanunun hükümleri saklı kalmak kaydıyla mülkiyet haklarını kullanabilirler. Kat malikleri gerek bağımsız bölümleri, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnenememek ve yönetim planındaki maddelere uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat maliklerin bu sorumluluğu kiracı, oturma hakkına sahip kişiler ile bunlar dışında bu bölümlerden faydalanan herkes açısından aynı şekilde geçerlidir.

Ortak yerlerdeki uygulamalar için oy birliği gerekir

Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikle ortak yerlerin tanımı genişletilmiştir. Daha önceden taşıyıcı sistem ve kolonlar ortak yer kabul edilmezken özellikle binaların zemin katlarında dükkan alanını genişletmek için kolon kesilmesi ve bunlarında telafisi imkansız sonuçlara yol açması nedenleriyle ortak yerler kavramı yeniden tanımlanmıştır. Bir yer yönetim planı ile de ortak yer olarak kabul edilebilinir. Her iki durumda da ortak yerle ilgili bir işlem yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile bu işlemi kabul etmesi gerekir, aksi takdirde ortak yerle ilgili tadilat v.d. işler yapılamaz.

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

Lüks masraflar: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa ya da ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

Bağımsız bölüm ilavesi: Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında KMK. 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oy birliğiyle karar vermesi gerekir.

Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oy birliğiyle tespit edilmesi şarttır.

İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla bağlantı sağlanması gerekir.

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.

Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.

Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı-damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. 

Hazırlayan: Nilay Uzun