Reform yok, konut sahipleri vezneye

Her 4 yılda bir olduğu gibi, içinde merkezi hükümetten 3 üye, yerel yönetimden 2 üye ile çoğunluğu oluşturan takdir komisyonları, emlak rayiç değerlerini arttırdı. Birçok yerleşim yerinde itirazlar yükseldi.

Rayiç değerlerin 3-4 kat arttırıldığı çok belde var. Özellikle de İstanbul’da birçok beldede konut sahiplerinden haklı olarak itirazlar yükseldi, davalar açılıyor. Örneğin; Beşiktaş’ta benim oturduğum mahallede rayiç artışı 2014’e göre 4.2 kat, 2017’de yeniden değerleme ile otomatik olarak ulaştığı rayice göre ise 3.8 kat oldu. Ödenecek vergi de 3.8 kat artmış oldu. Kabaca yıllık 1000 TL’lik bir emlak vergisi, 3800 TL’ye çıkacak.

Oysa en son ayarlamanın yapıldığı 2014’ten bu yana 3.5 yıldaki birikimli enflasyon artışı yüzde 25 oldu. Kaldı ki konut fiyat artışlarında, Mayıs 2013-Mayıs 2017 arası dönemde Merkez Bankası’nın konut fiyat endekslerine göre; yeni konutlarda 4 yıllık birikimli artış yüzde 95.5, yeni olmayan konutlarda ise artış oranı yüzde 100 olarak ölçülmüş. Yüzde 300 artışı gerektirecek bir değer artışı yok. Artışın en çok yapıldığı Beşiktaş ilçesinde, konut metrekare fiyatlarındaki artış da bu rayiç artışını desteklemiyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman; Beşiktaş’ta, orta gelir grubunun ikamet ettiği, son 10 yılda mevcut yapı stokunun değişiklik göstermediği, önemli bir imar değişikliğinin ve kent içindeki nispi konumunu değiştirecek ulaşım yatırımının bulunmadığı merkezi semtlerde apartman daireleri için ortalama metrekare birim fiyatlarının gelişiminin, yıl ortası değeri olarak bakıldığında son 4 yılda yüzde 73 arttığına işaret ediyor. Son 10 yıllık artış ise toplam yüzde 231.

Belediyeler ile merkezi hükümeti ‘güç birliğine’ getiren sessiz bir mutabakat tam da bu rayiç değerler üzerinde oluyor. Bu rayiç değerler üzerinden alım ve satım vergileri alındığından merkezi hükümete giden gelirler yükseliyor, rayiç değer yıllık emlak vergisine esas alındığı için belediye gelirleri artıyor. Merkezi hükümeti rahatsız etmiyor; çünkü bu ölçüsüz artışlara dair haberler “Beyaz Türklerin” olduğu yerlerden, çoğu CHP’li belediyelerin olduğu yerlerden.

Asıl sorun tam da burada; Türkiye’de vergi reformu yapılamadığı için taraflar “yan yolcu” politika üzerinden sessizce mutabakata varıyor. Hükümet reform yapıp kendi seçmenini rahatsız etmek istemiyor, ama merkezi bütçeye akacak, gelir gelecek artışlara da ses etmiyor.

Sorulsa; “Ama rayiç değerler de piyasa değerinin çok altında hâlâ” savunması rafta bekliyor. İyi de, kayıt dışılığın ve siyasetçinin yapamadığı vergi reformunun faturası konut sahipliği üzerinden mi çıkarılacak?

Malum, artmış hali ile de olsa emlak rayiç değerleri, konut piyasasında gerçek alım satım değerlerinin çok altında. Tapu kayıtları ve alım satımla el değiştirme işlemleri, normal koşullarda piyasa değeri üzerinden kayda girmeli. Hatta bankalar üzerinden ödeme şartı getirilmeli. Bunun için de bir geçiş içeren reforma ihtiyaç var. Alan ya da satan, rant değerindeki artışın “piyasa koşullarında” vergisini ödemeli.

Merkezde ya da yerelde siyasetçiler bu tabloyu seyrediyor; herkes kayıt dışından şikayetçi ama kimse reformdan bahsetmiyor. Tersine bu boşluğun “meyvelerini” yeme peşinde. A.Ü. Siyasal Bilgiler Fakültesi’nden Prof. Hakan Yılmaz’ın çalışmalarına göre 2015 itibariyle belediye gelirlerinin yüzde 61’i merkezden aktarılan gelir paylarından geliyor. Yüzde 36.1’i öz gelirlerinden oluşuyor. Toplam gelirler içinde emlak vergilerinin payı (mülkiyet üzerinden alınan vergiler) yüzde 8.4 Merkezi hükümetten gelen belediye gelir payları kısıtlı. İşte bu yüzde 8.4’lük paya sahip emlak vergilerini 3-4 kat arttırma çabasının arkasında “daha fazla harcama” çabası saklı.

Malum 2019’da yerel seçimler var. Hem bugüne kadar yapılan yüksek harcamaların ödenmesi gerekiyor, hem de yaklaşan seçim nedeniyle “vitrin” çalışmaları için harcamalar olacak. Benim oturduğum beldede olduğu gibi inşaat uğramayan park, bahçe ve kaldırım kalmayacak. Gücü kötüye kullanan yerel yönetimlerde; her inşaat, ihale ve “bölüşüm” demek. “Yan yoldan seçim desteği” yaratmak demek. Hele ki hesap vermeyen bir sistem içindeyseniz.

Hesap vermeyen, şeffaflığı olmayan bir yapıda ölçüsüz artan her vergiye itiraz etmek bir yurttaşlık görevi olmalı.